شهدت مدينة نيويورك تطورًا تشريعيًا جديدًا في ملف الإسكان والعقارات، بعدما وقع العمدة زهران ممداني، في 10 نوفمبر 2026، قانونًا محليًا يمنح المؤسسات غير الربحية المؤهلة فرصة أولى للتقدم بعروض شراء على فئات محددة من العقارات السكنية قبل طرحها في السوق المفتوحة. ويستهدف القانون، المعروف باسم قانون «فرصة المجتمع للشراء» أو COPA، تعزيز قدرة الجهات المجتمعية على الحفاظ على المباني السكنية الميسرة، والحد من انتقال بعض العقارات المتعثرة إلى مستثمرين قد لا تكون لديهم خطط للحفاظ على ظروف السكن القائمة.
ويأتي التشريع في سياق الجدل المستمر حول ارتفاع تكاليف السكن في نيويورك، وتراجع المعروض من الوحدات ذات الأسعار المناسبة، والمشكلات التي تواجه المستأجرين في المباني التي تعاني من الإهمال أو المخالفات المتراكمة. لكن أهمية القانون لا تقتصر على الجانب الاجتماعي، إذ يقدم نموذجًا قانونيًا مختلفًا لتنظيم بعض عمليات بيع العقارات، من خلال منح جهات محددة أولوية إجرائية قبل إتمام البيع في السوق المفتوحة.
ما الذي ينص عليه قانون COPA؟
يضيف القانون المحلي رقم 2026/164، الذي صدر بموجب المشروع التشريعي Int 0905-A، فصلًا جديدًا إلى القانون الإداري لمدينة نيويورك لتنظيم ما يعرف بفرصة المجتمع للشراء. ويمنح التشريع مؤسسات غير ربحية تستوفي شروطًا محددة، أو مشروعات مشتركة تكون المؤسسة غير الربحية صاحبة السيطرة فيها، حق التقدم أولًا لإبداء الاهتمام بشراء عقارات سكنية تدخل ضمن نطاق القانون.
ولا ينطبق القانون على جميع العقارات أو كل عمليات البيع داخل المدينة. فقد حدد نطاقًا للعقارات المشمولة، يرتبط أساسًا ببعض المباني السكنية متعددة الوحدات التي تتوافر فيها معايير محددة، من بينها وجود مخالفات سكنية خطيرة لم تُعالج، أو خضوع المبنى لبرامج إنفاذ معينة، أو اعتباره عقارًا متعثرًا، أو ارتباطه بقيود قانونية تتعلق بالإسكان الميسر.
وتكتسب هذه النقطة أهمية كبيرة؛ لأن القانون لا يمنح المؤسسات الأهلية حق التدخل في كل صفقة عقارية، ولا يفرض عليها شراء أي مبنى لمجرد أن مالكه قرر البيع. بل يربط تطبيقه بفئات عقارية محددة، وبإجراءات تتولى إدارة الحفاظ على الإسكان والتنمية في المدينة تحديد تفاصيلها وتنفيذها.
كيف تعمل أولوية الشراء؟
عندما يقرر مالك عقار مشمول بالقانون اتخاذ إجراءات لبيعه، يتعين عليه إخطار إدارة الحفاظ على الإسكان والتنمية والجهات المؤهلة المعتمدة. ويبدأ بعد الإخطار جدول زمني يسمح للجهات المجتمعية بإبداء اهتمامها بالشراء، ثم تقديم عرض رسمي وفق الشروط المحددة.
ويمنح القانون الجهات المؤهلة مدة تصل إلى 20 يومًا لتقديم بيان اهتمام، ومدة تصل إلى 70 يومًا لتقديم العرض الأول للشراء. وإذا قدم المالك عرضًا من مشترٍ آخر خارج هذه الجهات، فقد ينشأ للمؤسسة المؤهلة حق الرفض الأول، بما يسمح لها بمطابقة العرض الذي يرغب المالك في قبوله، وفق الضوابط الواردة في القانون.
ويعني ذلك أن التشريع لا ينقل ملكية العقار تلقائيًا إلى المؤسسة غير الربحية، ولا يجبر المالك على البيع لمجرد تلقيه إخطارًا. لكنه ينظم ترتيبًا قانونيًا يمنح الجهات المعتمدة فرصة للتقدم قبل إتمام الصفقة مع مشترٍ آخر، ويضع قواعد للمفاضلة بين العروض في الحالات التي ينطبق عليها حق المطابقة.
ما العقارات التي يمكن أن يشملها القانون؟
حدد التشريع مجموعة من المعايير التي قد تجعل المبنى داخل نطاقه، ومن بينها بعض المباني متعددة الوحدات التي تضم أربع وحدات سكنية أو أكثر، إذا كانت تخضع لأحد أوضاع التعثر أو المخالفات التي نص عليها القانون.
وتشمل المعايير حالات مثل مشاركة العقار في برنامج إنفاذ بديل لفترة محددة، أو اعتباره عقارًا متعثرًا خاضعًا لإجراءات حجز عقاري، أو وجود أمر بتصحيح أوضاع أساسية في المبنى ظل قائمًا لمدة معينة، فضلًا عن وجود متوسط مرتفع للمخالفات السكنية الخطيرة، أو خضوع وحدات المبنى لقيود تتعلق بالإسكان الميسر ضمن الحدود المحددة.
وفي المقابل، وضع القانون استثناءات، من بينها بعض المباني الصغيرة التي لا يزيد عدد وحداتها على خمس وحدات ويقيم مالكها في إحداها بصورة دائمة. ويعكس هذا الاستثناء محاولة لتجنب توسيع نطاق التشريع ليشمل بعض المساكن العائلية الصغيرة التي تختلف طبيعتها عن المباني الاستثمارية أو المتعثرة.
شروط اعتماد المؤسسات غير الربحية
لم يترك القانون الباب مفتوحًا أمام أي مؤسسة لتقديم نفسها باعتبارها جهة مؤهلة. فقد أسند إلى إدارة الحفاظ على الإسكان والتنمية وضع قواعد اعتماد المؤسسات، بما يشمل التحقق من وضعها القانوني وقدرتها المالية والإدارية على شراء العقارات وإعادة تأهيلها وإدارتها.
ومن بين الشروط التي يتناولها التشريع أن تكون المؤسسة معفاة من ضريبة الدخل الفيدرالية وفق التصنيف القانوني المحدد، وأن تثبت امتلاكها خبرة وقدرة فعلية على إدارة العقارات السكنية، والتعامل مع الجهات الحكومية وأصحاب المصلحة في المجتمع المحلي، والحفاظ على الوحدات الخاضعة لقيود الإسكان الميسر.
وتستطيع الإدارة تعليق اعتماد المؤسسة أو إلغاءه إذا لم تعد مستوفية للمتطلبات، مع مراعاة الإجراءات التي تتيح لها إبداء موقفها. وتساعد هذه الضوابط على تقليل احتمالات استخدام القانون من قبل جهات لا تمتلك الخبرة اللازمة لإدارة المباني أو الوفاء بالتزاماتها تجاه السكان.
هل ينتقص القانون من حقوق المالك؟
من أهم الأسئلة التي يثيرها التشريع مدى تأثيره على حق المالك في التصرف في عقاره. والقراءة القانونية لنصوصه توضح أنه لا يفرض البيع، ولا يحول المؤسسة غير الربحية إلى مالك تلقائي، ولا يمنع المالك من رفض العروض المقدمة وفق الإجراءات القانونية.
كما يتيح القانون للمالك طلب إعفاء من بعض متطلباته إذا أثبت وجود مشقة مالية غير مبررة، وفق الضوابط التي تنظمها الجهات المختصة. ويظل من حق المالك الاحتفاظ بالعقار وعدم إتمام البيع، مع مراعاة القيود الإجرائية التي قد تنطبق إذا قرر إعادة طرحه للبيع خلال الفترة التي حددها القانون.
وبالتالي، فإن التشريع لا يلغي الملكية الخاصة، لكنه يضع قيودًا إجرائية محددة على بعض عمليات البيع التي تتعلق بعقارات ذات أوضاع سكنية خاصة. وهذه نقطة مهمة عند تقييم القانون؛ لأن الجدل حوله لا ينبغي أن يتحول إلى وصفه بأنه مصادرة للعقارات أو نقل إجباري لملكيتها.
التأثير المتوقع على سوق العقارات والمستأجرين
من الناحية العملية، قد يمنح القانون المؤسسات المجتمعية فرصة أكبر لشراء المباني التي تواجه مشكلات مالية أو إدارية، ثم العمل على إصلاحها والحفاظ على وحداتها السكنية. كما قد يفتح المجال أمام نماذج ملكية غير ربحية تسعى إلى استقرار الإيجارات وتوفير إدارة أكثر ارتباطًا بالمجتمع المحلي.
لكن نجاح القانون لن يتوقف على صدوره وحده. فشراء العقارات يحتاج إلى تمويل، وإعادة التأهيل تتطلب موارد فنية ومالية، وإدارة المباني متعددة الوحدات تفرض التزامات مستمرة تتعلق بالصيانة والسلامة والخدمات. وإذا لم تتوافر للمؤسسات المؤهلة مصادر تمويل مناسبة، فقد تصبح الأولوية القانونية غير كافية لتحويل الفرصة إلى عمليات شراء فعلية.
كما أن تطبيق التشريع يتطلب شفافية في تحديد العقارات المشمولة، وسرعة في إخطار الجهات المؤهلة، وتوفير معلومات واضحة للمالكين والمستأجرين. ومن المهم كذلك مراقبة قدرة المؤسسات المشترية على الحفاظ على المباني بعد انتقال الملكية إليها.
ما الذي يجب متابعته بعد توقيع القانون؟
يمثل توقيع قانون COPA في 10 نوفمبر 2026 خطوة تشريعية مكتملة من حيث إصداره، لكن التطبيق العملي يرتبط بالقواعد التنفيذية وإجراءات اعتماد المؤسسات وتحديد العقارات التي تستوفي الشروط.
ومن ثم، فإن المرحلة التالية ستكشف مدى قدرة المدينة على تحويل الحق القانوني في أولوية الشراء إلى أداة حقيقية لحماية الإسكان الميسر. كما ستحدد التجربة ما إذا كان النموذج قابلًا للتوسع في مدن أخرى تواجه مشكلات مشابهة في سوق العقارات.
وفي النهاية، يقدم القانون محاولة لإعادة التوازن بين حرية التصرف في العقارات والمصلحة العامة المرتبطة باستقرار السكن. فهو لا يمنع البيع ولا يفرض نقل الملكية، لكنه يمنح المجتمع المحلي فرصة قانونية للمشاركة في مصير بعض المباني التي تمثل جزءًا من مخزون الإسكان الميسر في نيويورك.
