بناء مظلة أو غرفة على سطح العقار.. متى تصبح الإضافة مخالفة قانونية؟
قد يقرر أحد سكان العقار تركيب غرفة صغيرة أو مظلة أو مخزن على السطح، أو يغلق جزءًا من المساحة المشتركة لاستخدامه الشخصي. وفي بعض الحالات، يبدأ الأمر باعتباره تعديلًا بسيطًا، ثم يتحول إلى خلاف بين السكان بشأن حق الانتفاع بالسطح، ومدى تأثير الإضافة في سلامة المبنى، وما إذا كانت تحتاج إلى موافقات أو تراخيص.
ولا تتوقف المسألة عند سؤال من يستخدم السطح، لأن هناك فرقًا بين وضع تجهيز قابل للإزالة وبين إقامة بناء ثابت، كما أن ملكية المساحة أو تخصيصها للانتفاع قد يؤثران في الإجراءات القانونية المطلوبة.
هل السطح ملك خاص أم جزء مشترك؟
تحديد الوضع القانوني للسطح يبدأ بمراجعة مستندات الملكية والعقود والرسومات والبيانات الخاصة بالعقار. فقد يكون هناك تخصيص أو اتفاق يتعلق بجزء معين من السطح، وقد تكون المساحة من الأجزاء المشتركة التي ينتفع بها أصحاب الوحدات وفقًا للقواعد المنظمة للعقار.
ولا ينبغي افتراض أن صاحب الشقة الواقعة في الطابق الأخير يملك السطح تلقائيًا لمجرد أن الوصول إليه أقرب من شقته. كما أن استخدام شخص للسطح لسنوات لا يحسم وحده جميع مسائل الملكية والانتفاع.
إذا نشأ نزاع، فمن المهم مراجعة سندات الملكية وأي مستند يوضح تخصيص السطح أو حق الانتفاع به، بدلًا من الاعتماد على العرف بين السكان أو على موافقة شفوية قد يصعب إثباتها.
هل تحتاج الغرفة أو المظلة إلى ترخيص؟
يتوقف الأمر على طبيعة الإضافة وموقعها ومدى اتصالها بأعمال البناء والتعديلات الإنشائية والاشتراطات المقررة للعقار. فإقامة غرفة ثابتة أو زيادة مساحة مبنية قد تختلف عن تركيب مظلة خفيفة أو تجهيز يمكن إزالته، ولا يمكن إصدار حكم موحد على جميع الأعمال.
وينبغي التحقق من اشتراطات البناء المحلية وما إذا كان العمل يحتاج إلى ترخيص أو موافقة من الجهة الإدارية المختصة. كما يجب عدم افتراض أن موافقة بعض السكان تغني عن الحصول على الترخيص إذا كان القانون يشترطه.
وقد تؤثر الإضافة في الأحمال الإنشائية أو العزل أو تصريف مياه الأمطار أو مسارات الخدمات، ولذلك قد يكون من الضروري إجراء فحص فني قبل التنفيذ، خصوصًا في المباني القديمة أو التي توجد بشأنها ملاحظات تتعلق بالسلامة.
هل يستطيع أحد السكان الاستيلاء على جزء من السطح؟
إذا كان السطح من الأجزاء المشتركة، فقد يثير تخصيص جزء منه لشخص واحد دون سند أو اتفاق صحيح نزاعًا بين أصحاب الحقوق. ويجب النظر في مستندات العقار والقواعد المنظمة للملكية المشتركة، وما إذا كان التصرف يؤثر في حقوق الآخرين أو يمنعهم من الانتفاع بالجزء المشترك.
ولا يكفي أن يدفع أحد السكان تكاليف تركيب باب أو إقامة حاجز حتى يصبح الجزء الذي أغلقه ملكًا خاصًا له. كما أن اعتراض السكان لا يُحسم بمجرد التصويت أو المشادة، بل يجب الرجوع إلى القواعد والمستندات التي تنظم العقار.
وإذا كانت الإضافة تعوق الوصول إلى خزانات المياه أو معدات الصيانة أو مخارج الطوارئ أو مرافق مشتركة، فقد تظهر اعتبارات إضافية تتعلق بسلامة المبنى وحقوق بقية الشاغلين.
ماذا يفعل السكان عند اكتشاف بناء مخالف؟
من الأفضل توثيق طبيعة الإضافة ومكانها وتاريخ ظهورها، ثم مراجعة إدارة العقار أو اتحاد الشاغلين إذا كان النزاع متعلقًا بالأجزاء المشتركة. وإذا ظهرت مؤشرات على مخالفة اشتراطات البناء أو وجود خطر إنشائي، يمكن التواصل مع الجهة الإدارية المختصة لطلب الفحص واتخاذ الإجراء الذي يسمح به القانون.
ولا يُنصح بإزالة البناء أو تكسير الإضافة بالقوة من جانب السكان، لأن ذلك قد يسبب أضرارًا أو ينشئ نزاعًا جديدًا حول المسؤولية. كما يجب عدم افتراض أن كل مخالفة يمكن تسويتها بمجرد دفع مبلغ مالي؛ إذ تتوقف إمكانية التصالح على القانون والإجراءات المنطبقة وطبيعة المخالفة.
هل موافقة اتحاد الشاغلين تكفي؟
قد يكون لاتحاد الشاغلين دور في إدارة الأجزاء المشتركة وتنظيم شؤون العقار، لكن اختصاصه لا يعني أنه يستطيع تجاوز قواعد الترخيص أو إضفاء المشروعية على عمل يتطلب موافقة من جهة أخرى.
ولذلك، إذا وافق السكان على تركيب تجهيز معين، ينبغي التأكد من أن هذه الموافقة لا تتعارض مع حقوق الملاك الآخرين أو متطلبات السلامة أو التراخيص اللازمة. وقد يكون من المفيد تسجيل القرار في محضر واضح يحدد طبيعة العمل وحدوده والمسؤول عن صيانته.
الخلاصة: قبل إقامة غرفة أو مظلة أو مخزن على سطح العقار، يجب التحقق من وضع السطح في مستندات الملكية، وطبيعة الإضافة، ومتطلبات الترخيص والسلامة. أما عند وجود بناء متنازع عليه، فالحل يبدأ بالتوثيق ومراجعة الجهة المختصة بدلًا من التصرف الفردي أو فرض الأمر الواقع.
