ما هو التمويل العقارى
مادة (1)
يكون التمويل العقارى للإستثمار لأغراض السكن والوحدات الإدارية، والمنشأت الخدمية ومبانى المحال المخصصة للنشاط التجاري من خلال الأنشطة التالية :
– تمويل شراء المستثمر لعقار أو بناء أو ترميم أو تحسين عقار.
– تمويل شراء العقارات بنظام الإجارة من خلال شراء جهة التمويل للعقار من المستثمر أو من غيره أو ببنائه ثم تأجيرها له بعقد إجارة ينتهي بتملك العقار المؤجر إلى المستثمر في نهاية مدة الإيجار أو أثنائها.
(ج) تمويل شراء حق الإنتفاع بالعقارات، وذلك من خلال تمويل شراء المستثمر لهـذا الحـق مـن البائع مباشرة أو من خلال قيام جهة التمويل بشراء حق الإنتفاع بالعقار بناء على طلب المستثمر، ثم بيع هذا الحق للمستثمر أو بتأجير العين محل حق الإنتفاع له إجـارة منتهية بتملك هذا الحق.
(د) تمويل بناء أو تحسين أو تطوير عقارات آلت إلى المستثمر بنظـام حـق الإنتفاع، ورهـن حـق الإنتفاع لصالح جهة التمويل العقارى طوال فترة سداد قيمة التمويل وتكاليفه.
( ز) التمويل العقارى بنظام المرابحة من خلال قيام جهة التمويل بشراء العقار بثمن معلوم لبيعه للمستثمر بالتقسيط بذات الثمن مضافاً إليه ربح معلوم وموضح بالعقد .
(و) تمويل شراء العقارات بنظام المشاركة من خلال قيام جـهـة التمويـل بـشراء أو بناء العقـار مشاركة مع المستثمر، على أن تلتزم جهة التمويل العقارى ببيع حصتها إلى المستثمر، أو تأجيرها له إجارة منتهية بالتملك، ويجوز لجهـة التمويل بيع حصتها أو تأجيرهـا إجـارة منتهية بالتمليك لغير المستثمر، وذلك بناء على طلب المستثمر.
وتكون مزاولة نشاط إعادة التمويل العقارى عن طريق إعادة تمويل الجهات التي تزاول نشاط التمويل العقاري، وذلك بصيغة من الصيغ التي تزاول بها هذه الجهات ذلك
(مادة 1 مكرر)
تكون إعادة التمويل العقارى بضمان أو بشراء المحافظ العقارية من جهات التمويل، على أن ترهن الإتفاقات الضامنة رهنا حيازياً لصالح شركة إعادة التمويل العقارى ضمانا لمبلغ إعادة التمويل الممنوح لحين الوفاء بقيمته ، ولها إصدار سندات بضمان أصولها أو سند التوريق مقابل الحقوق المالية المحال اليها .
(مادة ٢ )
ماهى الحالات التى يجوز فيها التمويل العقارى
يكون التمويل العقارى بضمان حق الإمتياز على العقار، أو رهنه رهناً رسمياً
كما يجوز في الحالات التالية أن يقبل الممول لإتاحة التمويل العقارى تقديم أحـد الضمانات المبينة قرين كل منها
1- إذا كان العقار محل التمويل غير مسجل بإسم البائع في حالة الشراء أو بإسم المستثمر في حالة البناء أو الترميم أو التحسين جاز للممول أن يقبل ضمانا للتمويل رهـن أصـول عقارية مملوكة للمستثمر أو لغيره أو كفالة شخصية من غير المستثمر أو أوراقا مالية مقيدة بالبورصة لا تقل قيمتها عن كامل قيمة الأقساط المستحقة أو قيمة التمويل وتكاليفه ، أو قبـول المستثمر خصم قيمة أقساط التمويل العقارى من راتبه أو دخله،
وللممـول في هذه الحالات أن يشترط على المستأجر تسجيل العقار محل التمويل بإسمه أو قيد حق الإمتياز بإسمه أو ورهنه رهنا رسميا لصالح الممول خلال فترة يتفقان عليها.
2- إذا كان العقار محـل التمويل بغرض بناء أو ترميم أو تحسين عقار على أرض مخصصة للمستثمر من الدولة أو من أحد الأشخاص الإعتبارية العامة أو بغرض تمويـل شـراء وحـدة مخصصة للمستثمر من الدولة أو أحد الأشخاص الإعتبارية العامة، فللممول ضماناً للتمويـل وتكاليفه قبول رهن المباني لصالحه أو قبول التنازل له من المستثمر عن التخصيص بصفة مؤقتة طوال فترة التمويل العقارى ، وذلك بعد موافقة الجهة التي خصصت الأرض أو الوحـدة على إجراء هذا التنازل.
3- إذا كان التمويل العقارى لشراء المستثمر لحق الإنتفاع بالعقار من البائع مباشرة أو كان لبناء أو ترميم أو تحسين عقارات آلت إلى المستثمر بنظام حق الإنتفاع فيجوز لجهـة التمويل العقارى إشتراط رهـن هـذا الحق لصالحها رهناً رسمياً، وفي جميع الأحوال يلتزم الممول بشهر السند المنشئ لهذا الحق.
وفي جميع الأحوال يجوز للممول قبول ما يراه مناسباً من الضمانات الأخرى ضمانا للتمويل في أنشطة التمويل العقارى ووفقا لما يتم الإتفاق عليه في العقد، بمراعاة الضوابط التي تضعها شأن هذه الضمانات .
ماهى صيغة عقد او اتفاق التمويل العقارى
ماده ۲ مکرر
يكون التمويل العقارى بموجب إتفاق بين أطراف التمويل على النماذج المعتمدة من الهيئة واتي يجب أن تتضمن البيانات التالية على الأقل :
وصف العقار وصفاً للجهالة وثمنه أو مقابل حق الإنتفاع به .
مقدار المبلغ المعجل الذي يتم سداده من ثمن العقار أو مقدم للإيجار
(ج) عدد وقيمة أقساط باقي الثمن أو القيمة الإيجارية أو مقابل حق الإنتفاع وشروط الوفاء بها على أن تكون محددة أو قابلة للتحديد سلفا بإستخدام معادلة ثابتة مربوطة بأحد المؤشرات الرسمية التي تحددها الهيئة لحساب التغيير في تكلفة التمويل زيادة أو نقصاً وذلك لحين إستيفائها بالكامل.
(د) القيمة المخفضة التي يتم الوفاء بها في حالات السداد المعجل بحسب التاريخ الذي يتم الوفاء فيه من سنوات أقساط التمويل.
(ز) قبول البائع حوالة حقوقه في أقساط الثمن أو القيمة الإيجارية أو مقابـل حـق الإنتفـاع والضمانات المرتبطة بها إلى الممول بالشروط التي يتفقان عليها.
(و) قبول المستثمر بحق الممول في حوالة حقوقـه طـرف المستثمر إلى الشركة أو إحدى الجهات المرخص لها بمباشرة نشاط التوريق.
(ن) التزام المستثمر في حالة تمويل شرائه أو بنائه أو ترميمه أو تحسينه العقار محـل التمويـل برهنه أو بقيد حق إمتياز الثمن المحالة أقساطه إلى الممول وذلك ضماناً للوفاء بها وضع مجلس إدارة الهيئة الشروط ويحدد البيانات الواجب تضمينها في إتفاقات التمويل طبقا الصيعة كل إتفاق، بمراعاة ما يلي :
في حالة عقود المشاركة يجب أن يتضمن العقد شروط إدارة المشاركة وتقسيم عوائدها وبيـان حمة كل طرف وشروط تملك المستثمر أو غيره لحصة الممول بناء على رغبة المستثمر .
في حالة عقود الإجارة يجب أن يتضمن العقد القيمة الإيجاريـة وتـواريخ إستحقاقها ونظام البيع وميعاد وثمنه على أن يكون محدداً أو قابل للتحديد على أن يراعى في تحديد الثمن مبالغ الأجرة التي أداها المستأجر .
في حالة عقود المرابحة يجب أن يتضمن العقد تحديد ثمن شراء العقار والمضاف إليه من ربح معلوم وعدد وقيمة الأقساط ودورية سدادها.
في حالة عقود تمويل حق الإنتفاع يجب أن يتضمن العقد قيمة الإنتفاع ومدته وقيمة الأقساط وكيفية التعامل على المباني والإنشاءات التي يقوم الممول بتمويل حق الإنتفاع بها، مع الالتزام بقيد حق الإنتفاع وقيد الرهن العقاري عليه.
هل يجوز اعادة التمويل العقارى؟
مادة ٢ مكرر (أ)
تكون إعادة التمويل العقارى بموجب إتفاق بين طرفي التمويل على النماذج المعتمدة من الهيئة والتي يجب أن تتضمن البيانات التالية على الأقل :
– مدة العقد والقيمة الإجمالية لمبلغ إعادة التمويل.
– الضمانات المقدمة للحصول على مبلغ إعادة التمويل.
– شروط الإستخدام والسداد.
– شروط التنازل عن العقد والحوالة.
– ويحدد مجلس إدارة الهيئة البيانات الأخرى التي يجب أن يتضمنها إتفاق إعادة التمويل.
(مادة 3 )
جواز انهاء عقد التمويل العقارى قبل انتهاء مدته فى حالة وفاة المستثمر
تكون مزاولة أنشطة ومجالات التمويل العقارى وفقا للقواعد والمعايير التي يحددها مجلس إدارة الهيئة طبقاً لطبيعة كل نشاط، كما يضع مجلس إدارة الهيئة القواعد المنظمة لحالات إنقضاء عقد الإجارة أو المشاركة أو حق الإنتفاع قبل المدة المحددة في العقد بسبب وفاة المستثمر أوعجـزه أو إمتناعه عن الوفاء بالأقساط المستحقة، وذلك بمراعاة القيمة السوقية للعقـار ومـا قـام المستثمر بسداد مقابل تملكه للعقار أو حق الإنتفاع به.
(مادة 4)
على الجهات التي ترغب في إقامة مشروعات بناء مساكن إقتصادية تبـاع لذوى الدخول المنخفضة المنصوص عليهم في المادة (6)، بنظام التمويل العقارى وبالمزايا التي يقررها القانون فى هذا الخصوص ، التقدم بطلب إلى صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقارى
مصحوبا بدراسات وافية عن المشروع تتضمن عدد وحداته ومساحاتها والقيمة التقديرية لاثمانها وغير ذلك من العناصر المتصلة بالمشروع .
يبرم الصندوق إتفاق مع الجهة الراغبة فى إقامة المشروع ومع من يقبل تمويله يتناول جميع الاحكام المنظمة لإقامة المشروع وأسلوب بيع وحداته السكنية وتمويلها وتحديد نسبة الدعم الذى يقدمه الصندوق
(مادة 4) مكرر
كيفية تقدير قيمة العقار فى التمويل العقارى
يتم تقدير قيمة العقار عند منح التمويل وفقا للمعاير التى يصدرها مجلس إدارة الهيئة على أن تتضمن على الاخص ما يلى :
1- وصف العقار وموقعه وحدودة ومساحته .
2- تاريخ إنشاء العقار وحالة المرافق الداخلية والعمر الاقتصادى المتبقى .
3- طريقة التقيم المطبقة ومبررات إستخدامها وقيمة العقار أو القيمة الايجارية السوقية وفقا لها وقت التقيم بمراعاة الاحلال والتجديد الذى تم على العقار إن وجد .
4- الحد الادنى لمشتملات تقرير التقيم .
(مادة 5)
تحمل الدولة التكلفة الفعلية لتوفير المرافق العامة للمستوي الاقتصادي بنظام التمويل العقاري
تلتزم الدولة – ممثلة في الجهات صاحبة الولاية على أراضى الدولة – بتسليم أراض تخصص لآقامة مساكن من المستوى الاقتصادى لذوى الدخول المنخفضة بنظام التمويل العقارى إلى الصندوق وتتحمل التكلفة الفعلية لتوفير المرافق العامة لها أو جزءا من هذه التكلفة أو غير ذلك من صور الدعم طبقا لما يتم عرضه بواسطة وزيرى المالية والاسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية .
(مادة 6)
الشروط اللازم توافرها فى طالب التمويل العقارى
“يقصد بالمستثمر من ذوى الدخول المنخفضة المشار إليهم فى المادة (5) من القانون من يتوافر فيه المعايير الاتيه :
3- ألا يكون مالكاً لوحدة سكنية هو أو زوجه أو أولادها القصر .
4- ألا يكون قد سبق له أو لزوجه الإستفادة بدعم من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقارى
أو إحدى الجهات العامة التي تقدم دعماً للحصول على وحدة سكنية.
(ج) ألا يتجاوز دخله السنوي هو وأسرته الحد الذي يصدر بـه قـرار من مجلس إدارة صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقارى مراعياً التغيرات في أسعار الوحدات ومستويات الدخل ومعدلات التضخم”.
“يقصد بالمستثمر المستفيد من تطبيق أحكام المادة (35) من قانون التمويل العقارى وهذه اللائحة كل شخص يقل مجموع دخله السنوى عن إثنى عشر ألف جنيه ، أو ثلاثين ألف جنيه بالنسبة للشخص وزوجه وأولاده القصر .
وتكون الأولوية في توفير الدعم للحصول على مسكن إقتصادي للمستثمر الأقل دخلا الذي لم يسبق له الحصول على دعم نقدي ومن لا يملك وحدة سكنية”.
شروط التصرف في العقار الضامن ل التمويل العقاري وتأجيره والتعجيل بالوفاء
(مادة 7)
على المستثمر الراغب في التصرف في العقار الضامن أو التنازل عن الإيجار أو حق الإنتفاع أو في ترتيب حق عيني عليه أو في تأجيره أو في تمكين الغير من الإنفراد بشغله أن يحصل على موافقة الممول الكتابية على ذلك بناء على طلب مكتوب يوجه إليـه قبـل الموعد المحدد للتصرف أو الإيجار أو الشغل بمدة لاتقل عن ثلاثين يوما.
ويرفق بالطلب المستندات الدالة على شخص المتصرف إليه ودخله أو الضمانات المشار إليها بالمادة (٢) من هذه اللائحة.
(مادة 8)
يجب أن يرفق بطلب الموافقة على التصرف أو التأجير أو التنازل عن حق الإنتفاع أو ترتيـب حق عيني، إقرار كتابي من المتصرف إليه بالحلول محل المستثمر في الإلتزامات المترتبة على إتفاق التمويل، ويجوز للممول أن يشترط على المستثمر تقديم إقرار بتضامنه مع المتصرف إليه في الوفاء بتلك الإلتزامات .
(مادة 9)
يجوز للمول أن يشترط، للموافقة على تأجير المستثمر للعقار أو شغل الغير له، تقديم إقرار کتابی بحوالة حقه في أجرة العقار أو مقابل شغله إلى الممول وبإعلان المستأجر أو الشاغل بالحوالة ، وذلك وفاء لمستحقات الممول لدى المستثمر وفقا لإتفاق التمويل العقارى .
( مادة 10)
هل يجوز للممول فى التمويل العقاري ان يرفض طلب التصرف فى العقار
لا يجوز للممول أن يرفض الطلب المشار إليه في المادة (7) إلا لأسباب جدية تتعرض معها مصالحه وحقوقه للخطر، وعلى أن يقوم الممـول بإخطار الطالب بأسباب الرفض بموجب خطاب مسجل بعلم الوصول وذلك خلال ثلاثين يوما من إستلام الطلب وإلا إعتبر موافقا عليه.
(مادة 11)
هل يجوز تعجيل الوفاء باقساط التمويل العقارى
إذا رغب المستثمر في التعجيل بالوفـاء بكـل أو بعض أقساط الثمن أو التمويل أو القيمـة الإيجارية أو إبداء الرغبة في التملك أثناء مدة عقد الإجارة، وجب عليـه إخطار الممـول قبـل مـوعـد السداد المعجل بفترة لاتقل عن شهر ، ويتم في هذه الحالة خفض الأقساط المستحقة عليـه وفقا لجدول السداد المعجل المرفق بإتفاق التمويل العقارى .
قيد الضمان العقاري وحوالة الحقوق الناشئة عن إتفاق التمويل العقارى .
(مادة ١٢)
لابد من تسجيل طلب التمويل العقارى
يقدم طلب قيد الضمان العقارى من الممول أو المستثمر تطبيقا لأحكام القانون إلى مكتب الشهر العقارى الكائن في دائرته العقار متضمنا البيانات الأتية :
(أ) أسماء وبيانات كل من الممول والمستثمر.
(ب) قيمة الأقساط والحقوق المضمونة.
(ج) الموعد المحدد لإنتهاء الوفاء بأقساط الثمن أو التمويل العقارى .
ويجب أن يرفق بالطلب المشار إليه إتفاق التمويل العقارى وسند ملكية العقار بإسم المستثمر أو ضمان التمويل بإسم الممول.
(مادة 13)
يتولى مكتب الشهر العقارى المختص التحقق من صحة حدود العقار ومواصفاته الواردة بطلـب القيد وسند الملكية المرفق به، وله في سبيل ذلك تكليف الطالب بأن يستوفي ما يلزم من مستندات خلال مهلة لا تقل عن ثلاثة أيام.
ويكون البت في الطلب أو التكليف بإستيفاء المستندات خلال أسبوع من تاريخ تقديمه ولا يجوز رفض طلب القيد إلا بسبب عدم إستيفاء المستندات اللازمة لإجرائه .
وفي جميع الاحوال يجب إخطار الطالب بقبول الطلب أو بإستيفاء المستندات أو برفض الطلب مسببا بخطاب مسجل بعلم الوصول وفقا لأحكام القانون .
(مادة 14)
هل يجوز حوالة حق فى التمويل العقاري
مع عدم الإخلال بالأحكام المنظمة لنشاط التوريق الواردة بقانون سوق رأس المال رقم 95 لسنة ۱۹۹۲ ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة تنفيذا لهما، يجب أن يتضمن إتفاق الحوالة الناشئة عن إتفاق التمويل العقارى إلى شركة إعادة التمويل العقارى أو الجهة المرخص لها بمزاولة نشاط التوريـق والذي تعده الهيئة، البيانات التالية على الأقل :
(أ) قبول الممول حوالة حقوقه الناشئة عن إتفاق التمويل العقارى إلى المحال له
(ب) بيان المقابل الذي التزم به المحال له مقابل الحوالة وشروط الوفاء بهذا المقابل.
(ج) بیان تفصیلي بالحقوق المحالة بما في ذلك الأقساط أو القيمة الإيجارية الخاصة بكل عملية تمويل والعقار الضامن لها وشروط الضمان وبيانات المدين بها وأي ضمانات أخرى (محفظة التوريق / محفظة إعادة التمويل العقارى).
(د) مدى التزام الممول بتحصيل الأقساط أو القيمة الإيجارية التي تمت حوالتها بصنته نائبا عن المحال له مقابل عمولة تحصيل يحددها الإتفاق .
(مادة 15)
التزامات الممول فى حوالة الحق عن التمويل العقاري
على الممول عند حوالة حقوقه الناشئة عن إتفاقيات التمويل العقارى أن يلتزم بالآتي
(أ) أن يفصح للمحال له عن أسماء المستثمرين المدينين بالحقوق التي تمت حوالتهـا وبالضمانات المقدمة منهم، وبما قاموا بوفائه من أقساط أو قيم إيجارية أو مقابل حق الإنتفاع ومواعيـد الوفاء وحالات الإمتناع عنه، وذلك كله دون حاجة إلى الحصول على موافقة المستثمرين على هذا الافصاح .
(ب) إعلان المدين بالرهن بخطاب مسجل مصحوب بعلم الوصـول مـا لم يتضمن إتفاق التمويل تحديد وسيلة أخرى كما يلتزم بإثبات الرهن لدى الجهة المختصة.
(ج) ألا يتعامل على الحقوق المحالة أو على أى من الضمانات المرتبطة بها مرة أخرى .
(د) إثبات تاريخ العقد بسجل تمسكة الهيئة أو إحدى الجهات التى يحددها مجلس إداراتها .
ويجوز للمتعاقدين تسليم مستندات الحقوق المرهونة إلى جهة أخرى يتفق عليها المتعاقدان من الجهات المعتمدة لدى الهيئة، كما يجوز الإتفاق على أن يحتفظ المحيل بحيازة مستندات الحقوق المرهونة على سبيل الأمانة على أن يلتزم بتسليمها إلى المحال إليه فور طلبها.
اجراءات التنفيذ على العقار الضامن فى التمويل العقاري أو غيره من ضمانات التمويل العقارى
(مادة 17 )
لا يجوز للممول البدء في إجراءات التنفيذ على العقار الضامن إلا بعد إنذار المستثمر على يد محضر بالوفاء أو بتقديم ضمان كاف بحسب الأحوال، على أن يتضمن الإنذار ما يأتي :
(أ) تنبيه المدين بالوفاء أو بتقديم ضمان كاف.
(ب) بيان بالأقساط الواجب الوفاء بها أو بالضمان الذي يقبله الممول.
(ج) تحديد المدة التي يجب على المستثمر خلالها الوفاء أو تقديم الضمان على ألا تقل عن ستين يوما من تاريخ الإنذار.
(د) التنبيه على المستثمر بأن إنقضاء المهلة المحددة بالإنذار دون الإستجابة له يترتب عليه حلول آجال الأقساط المتبقية وفقا لإتفاق التمويل العقارى .
(ز) تعيين موطن مختار للممول.
ماهى شروط قيد خبير التقييم والوكيل العقاري والوسيط العقاري
يعتبر خبراء التقيم والوكلاء العقاريين ووسطاء التمويل العقارى المشار إليهم فى القانون .
ويقصد بخبراء التقييم العقاري والوكلاء العقاريين والوسطاء العقاريين الآتي :
خبير التقييم العقاري : هو كل شخص طبيعي أو اعتباري يقوم بمهام تقييم العقار وتحديد قيمته لكافة أغراض التمويل
الوكيل العقاري : هو كل شخص طبيعي يقوم بمباشرة إجراءات بيع العقار بالمزاد العلني في حالة توقف المستثمر عن السداد بناء على تكليف من قاضي التنفيذ.
الوسيط العقاري : هو كل شخص طبيعي أو اعتباري يقوم بمهام الوساطة بين الممول والمستثمر من خلال تقديم المشورة الفنية للمستثمر وتعريفه بمخاطر التمويل وإعداد وتجهيز الملف لتقديمه للممول، وذلك بمقابل مادي يتحمله الممول .
ولا يجوز ممارسة أي من تلك الأنشطة إلا بعد القيد بالسجل تعده الهيئة لهذا الغرض.
(مادة 39)
لطالب القيد لدى الهيئة في جداول خبراء التقييم أو الوكلاء العقاريين أو وسطاء التمويـل العقارى أن يتقدم إليها بطلب على النموذج الذي تعده الهيئة لهذا الغرض مرفقا به المستندات التي تثبت استيفاء طالب القيد للشروط المطلوبة
( مادة 40)
يجب أن تتوفر في طالب القيد في الجداول المشار إليها الشروط الآتية :
أولا – بالنسبة للأشخاص الطبيعيين :
(أ) المؤهلات العلمية والخبرات العملية طبقاً لما يحدده مجلس إدارة الهيئة للقيد بكل جدول
ب) الحصول على دورة تدريبية في أحـد المجـالات المطلوب القيد بجدولها وذلك بإحـدى الجهات التي تعتمدها الهيئة.
(ج) ان يجتاز الاختبار الذي تعده أو تعتمده الهيئة في مجال تخصصه أو اجتيازه لاختبارات مماثلة بالخارج تعتد بها الهيئة.
(د) ألا يكون قد سبق الحكم عليه بعقوبة جناية، أو في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة أو أشهر إفلاسه أو إعساره، ما لم يكن قد رد إليه اعتباره.
(5) استيفاء المستندات التي تحددها الهيئة.
ومع عدم الإخلال بالشروط السابقة يضع مجلس إدارة الهيئة قواعد الخبرة الواجب توفرها في غير المصريين للقيد بهذه الجداول
ثانياً – بالنسبة للأشخاص الاعتباريين :
(أ) أن يتخذ شكل الشركة المساهمة المصرية، على أن يكـون مـن أغـراض الشركة مزاولة أعمـال الوساطة العقارية أو الخبرة في التقييم العقاري، ويجوز للهيئة السماح للشركة بمزاولة أنشطة أخرى.
(ب) ألا يكون قد صدر ضد الشركة أحكام بالإفلاس.
(ج) أن يكون العضو المنتدب أو المدير المسئول وكل من يزاول أعمال التقييم العقاري أو الوساطة العقارية من خلال الشركة مقيدا بجداول الهيئة.
(د) استيفاء المستندات التي تحددها الهيئة.
ويجوز للهيئة قبول طلبات القيد في الجداول المشار إليها للأشخاص الاعتبارية الأخرى التي تتوفر بها الضوابط التي يحددها مجلس إدارة الهيئة وبشرط استيفاء القائمين بالنشاط في الشخص الاعتباري للمتطلبات الواردة بالبند (ج) من الفقرة السابقة.
ويحدد مجلس إدارة الهيئة الشروط والضوابط الأخرى الواجب توفرها للقيد ولاستمرار القيـد وتجديده في أي من الجداول المشار إليها للأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين.
وسطاء التمويل العقارى
(مادة 49)
يلتزم الوسيط بتسليم طالب التمويل صورة من النموذج الذي تعده الهيئة بالشروط الأساسية التمويل العقارى، وبأن يعرض شروط التمويل و مخاطره على طالب التمويل ويجب أن يرفق مع إتفاق التمويل إقرارات المستثمر بأن تسلم تلك الصورة وإطلع عليه قبل التوقيع على إتفاق التمويل.
( مادة 50)
يتم تحديد أجر الوسيط بالإتفاق مع الممول على ألا يجاوز الحد الذي يصدر بتعيينه قـرار مـن مجلس إدارة الهيئة.
(مادة 51)
يحظر على الوسيط أن يتقاضى أجرا أو عمولة أو أن يحصل على أي منفعة تتصل بعمله إلا من الممول الذي فوضه في السعى إلى إبرام العقد.
(مادة ٥٢)
على الوسيط أن يقيد في دفاتره جميع عمليات التمويل العقارى التي يتوسط فيهـا وأن يحفظ الوثائق المتعلقة بها وأن يعطى من كل ذلك صورا طبق الأصل لمن يطلبها من المتعاقدين أو للهيئة.
مادة (٥٢ مكررا)
يضع مجلس إدارة الهيئة القواعد والمعايير المنظمة لمزاولة أعمـال خـبراء التقييم العقارى والوكلاء العقاريين والوسطاء العقاريين.
ما الفرق نسب الفائدة الثابتة ونسب الفائدة المتناقصة في التمويل العقاري؟
التمويل العقاري يتم إضافة فائدة إليها ومن بعدها يتم تقسيم المبلغ بعد إضافة الفائدة على عدد من الشهور وفق الاتفاق يتم سداد قيمة التمويل العقاري من خلالها ولكن تختلف الفائدة ما بين الفائدة الثابتة والمتناقصة، فما الفرق؟
الفائدة الثابتة فى التمويل العقاري
هي الفائدة التي يتم الإعلان عنها للراغب في التمويل العقاري منذ اللحظة الأولى لاستلام التمويل العقاري ولا ينتقص أو تزيد طوال مدة سداد القرض.
الفائدة المتناقصة فى التمويل العقاري
هي النوع الثاني من الفوائد التي يتم إضافتها إلى التمويل العقاري ولكن تختلف عن الفائدة الثابتة حيث أن الممول يتم الإعلان عن فائدة على سبيل المثال 15% وتنقص خلال فترة سداد القرض وحتى الانتهاء من عملية السداد و للراغب حق الاختيار بين النوع من الفائدة في حال كان الممول يوفر إمكانية الاختيار فيما بينهم.
ما هي التأمينات المطلوبة ل التمويل العقاري؟
التمويل العقاري يشترط لضمانه دفع المقترض في بعض البلدان لمبلغ من المال يكون على شكل شيك غير مؤرخ يحتوي على قيمة التمويل العقاري بالكامل بما يضمن للبنك سداد الأقساط في مواعيدها أو على الأقل يتم استخدام الشيك في حالات التعثر المختلفة فما هو إلا تأمين بقيمة القرض وهو ما يتم في بعض البنوك العالمية والعربية.
نوع آخر من التأمين على التمويل العقاري وهو التأمين بضمان الدخل، حيث تحرص بعض البنوك الممولة ل التمويل العقاري على تأمين قيمة البتمويل العقاري بضمان الدخل إما كان هذا الدخل من مشروع خاص أو المرتب الخاص بوظيفة المقترض ولذلك في بعض البنوك يتم توفير قيمة القرض أو التمويل العقاري من البداية بناءاً على قيمة المرتب.
هل هناك تعارض بين القروض الشخصية والتمويل العقاري؟
التمويل العقاري لا يتعارض مع القروض الشخصية ولكن هناك حدود ففي حالة الحصول على قرض شخصي والرغبة في الحصول على التمويل العقاري لابد أن لا تتجاوز قيمة أقساط القروض التي قد اقترضتها 60% من الدخل الشهري.
كيف يمكن حساب الأقساط الشهرية ل التمويل العقاري؟
تختلف أسعار الوحدات العقارية في مختلف الأسواق العقارية في العالم وتسعى الشركات العقارية الآن لتلبية احتياجات المستثمرين والراغبين في الحصول على سكن مميز بتوفير أسعار في المتناول، لذلك حرصنا اليوم على طرح مجموعة من النماذج التي من خلالها يُمكن حساب قيمة أقساط التمويل العقاري.
ماهى مبادرة التمويل العقاري من البنك المركزي؟
صندوق دعم نشاط التمويل العقاري يقوم بطرح العديد من الوحدات السكنية ضمن مبادرة البنك المركزي ل التمويل العقاري بوحدات كاملة التشطيب جاهزة للتسليم بالكامل ضمن فعاليات مبادرة التمويل العقاري، تأتي الوحدات بفائدة 3% بالإضافة إلى توافر مجموعة من الوحدات بفائدة 8%.
تفاصيل التمويل العقاري من البنك المركزي
الوحدات المتاحة ضمن مبادرة التمويل العقاري من البنك المركزي تأتي بمساحات تتراوح ما بين 90 متر مربع و75 متر مربع لفئة متوسطي ومحدودي الدخل، وهكذا يبدأ المواطنين الراغبين في الحصول على الوحدات بتجهيز المقدم بالإضافة إلى الأوراق والمستندات المطلوبة للتقديم ل التمويل العقاري والتي تستوفي كافة الشروط المطلوبة
ماهى مبادرة التمويل العقاري لأصحاب المعاشات؟
يمكن لاصحاب المعاشات للحصول على الوحدات من قبل أصحاب المعاشات عن طريق التمويل العقاري، وفق قرارات البنك المركزي ولكن هناك بعض الشروط يأتي أولها دفع مقدم الوحدة والذي يقدر بقيمة 40% من القيمة الإجمالية للوحدات بالإضافة إلى الحصول على الوحدات بحد أقصى لسن المتقدم للحصول على الوحدة عند نهاية القرض 75 سنة.
اشترطت مبادرة التمويل العقاري من البنك المركزي كذلك تحويل المعاش بالكامل إلى الجهة المُمولة لقرض التمويلات العقارية حتى يتمكن المتقاعد من الحصول على الوحدة العقارية والاستفادة من مبادرة تمويل العقارات من البنك المركزي.
ماهى مبادرة التمويل العقاري لمحدودي الدخل؟
لن يتمكن محدوي الدخل من الحصول على الوحدات العقارية في مبادرة التمويل العقاري من البنك المركزي والتي تأتي بفائدة 3% إلا من خلال صندوق ضمان التمويل العقاري فهو الذي يعتبر الحلقة الواصلة بين كل من العملاء والبنوك التي ستقوم بتقديم الدعم المالي للعميل.
تفاصيل قرض مبادرة التمويل العقاري من البنك المركزي بفائدة 3% متناقصة
جاءت مبادرة التمويل العقاري لتلبية احتياجات الكثير من الشباب الراغبين في الحصول على واحدة من الوحدات العقارية في المشروعات الجديدة التي تقدمها الدولة المصرية، واستطاعت المبادرة التي قدمها البنك المركزي إمكانية الحصول على الوحدات بفائدة سنوية 3% متناقصة طوال فترات السداد لقرض التمويل العقاري، لتأتي تفاصيل القرض العقاري على النحو التالي:
·قيمة القرض: تتراوح القيمة من 350 ألف جنيه مصري وحتى تصل إلى مليون و100 ألف جنيه مصري وقد تصل إلى مليون و400 ألف جنيه مصري شريطة أن تكون الوحدة كاملة التشطيب.
سن المتقدم لمبادرة التمويل العقاري :
لابد أن يترواح أعمار المتقدمين للحصول على التمويل العقاري مابين 21 عاماً إلى 60 عاماً ولأصحاب المعاشات بحد أقصى للسن عند نهاية القرض 75 عاماً.
الدخل الشهري للمتقدم لمبادرة التمويل العقاري:
هناك بعض الحدود على دخل المتقدم للحصول على تمويل العقارات فلابد أن يتراوح ما بين 4500 جنيه مصري إلى 10000 جنيه مصري للأعزب، شريطة ألا يزيد قيمة راتب المتزوج 14 ألف جنيه مصري.
فترة سداد التمويل أو القرض العقاري:
تصل فترة السداد إلى أكثر من 30 عاماً ولكن شريطة ألا يزيد سن المتقدم للحصول على التمويل العقاري عن 60 عاماً في نهاية سداد الأقساط.
متى يتم تطبيق التمويل العقاري بفائدة 3% ومتى يكون التمويل العقاري بفائدة 8% ؟
التمويل العقاري بفائدة 3% هو النظام المقترح لكل محدودي الدخل في مصر إلى جانب متوسطي الدخل والمعاشات أما عن قرض التمويل العقاري بفائدة 8% يكون مختص بفئة متوسطي الدخل فقط
ماهو مقدم الحجز فى التمويل العقاري بفائدة 3%ومقدم الحجز فى التمويل العقاري بفائدة8%؟
- مقدم الحجز في نظام الـ 3% : يتراوح ما بين 10% إلى 15% من القيمة الإجمالية للوحدة العقارية بحد أقصى لقيمة الوحدة 350 ألف جنيه ويزيد المقدم الخاص بالوحدة في حالة ارتفاع السعر إلى 1.1 مليون أو 1.4 مليون يكون المقدم المطلوب 20% من قيمة الوحدة وتختلف لأصحاب المعاشات حيث يكون المقدم 40%.
– مقدم الحجز في نظام الـ 8% : في كل الأحوال وفي كافة الوحدات لا يجب أن يقل عن 20% من قيمة الوحدة.
ماهو سن المتقدم لنظام التمويل العقاري ؟
سن المتقدم في مبادرة الـ 3% : لا يجب أن يقل عن 21 عاماً ولا يزيد عن 60 عاماً ولأصحاب المعاشات ألا يزيد عُمر المتقدم للحصول على القرض عند نهاية القرض عن 75 عاماً.
سن المتقدم في مبادرة الـ 8% : لا يجب أن يقل عُمر المتقدم عن 21 عاماً ولا يزيد عن 60 عاماً.
ماهو قيمة الدخل الشهري للمتقدم ل التمويل العقاري؟
الدخل الشهري للفرد في نظام الـ 3% : في حالة كان المتقدم للحصول على التمويل أعزب لابد أن لا يقل عن 1500 جنيه مصري وألا يزيد عن 4500 جنيه مصري وفي حالة المتزوج ألا يقل عن 6000 جنيه ولا يزيد مجموعة مرتبات الأسرة عن 10 آلاف جنيه شهرياً أما بالنسبة للشريحة المتوسطة الأعزب لا يزيد عن 10 آلاف جنيه والمتزوج لا يزيد عن 14 ألف جنيه.
· الدخل الشهري للفرد في نظام الـ 8% : لا يجب أن يقل راتب الأعزب عن 4500 جنيه شهرياً وألا يزيد عن 40 ألف جنيه والمتزوج ألا يزيد عن 50 ألف جنيه شهرياً.
فترة السداد فى التمويل العقاري
· فترة السداد في نظام الـ 3% : تصل فترة السداد للقرض إلى 30 عاماً.
فترة السداد في نظام الـ 8% : تصل فترة السداد للقرض إلى 25 عاماً.
سعر الشقق فى التمويل العقاري
· سعر الوحدات في نظام الـ 3% : لا تزيد قيمة الوحدة عن 350 ألف جنيه مصري أو 1.4 مليون جنيه مصري للشريحة المتوسطة.
· سعر الوحدات في نظام الـ 8% : لا تزيد قيمة الوحدات عن 2.5 مليون جنيه مصري.
ما هي شروط التمويل العقاري 2024 لمحدودي الدخل ؟
1- أن يكون متقدم التمويل العقاري من أبناء المحافظة القائم بها الوحدة السكنية المتقدم لها و تكون الأولوية للعاملين أو المقيمين بالمحافظة ذاتها. ويستثنى من ذلك المتقدمين متوسطي الدخل.
2-لا يحق للأسرة الواحدة التقديم على حجز أكثر من وحدة سكنية في المدن الجديدة والمحافظات في الإعلان الواحد.
3- الا يكون المتقدم قد حصل على أي وحدة سكنية سابقة بالمدن الجديدة أو المحافظات سواء كانت في حوزته أو تنازل عنها للغير أو بالشراكة مع آخرين.
4- ألا يملك المتقدم أو الاسرة قطعة أرض سكنية بالمدن الجديدة أو المحافظات.
5- ألا يكون المتقدم أو الأسرة استفاد بقرض تعاوني أو دعم من المشروع القومي للإسكان أو إحدى الجهات العامة التي تقدم دعمًا للحصول على وحدة سكنية.
6-ألا يكون المتقدم أو الأسرة سواء كان الزوج أو الزوجة، أو الأولاد القصر، استفاد من مبادرات التمويل العقاري السابقة الصادرة من البنك المركزي بتاريخ فبراير 2014 أو بتاريخ ديسمبر 2019 ويوليو 2021.
7-عدم امتلاك المُتقدم أو الأسرة لمسكن أو آل إليه بالإرث الشرعي.
8-يلتزم من ينتفع بوحدة سكنية من وحدات الإسكان الاجتماعي باستعمالها للسكن له ولأسرته على نحو منتظم ودائم لمدة 7 سنوات.
9-يحظر التصرف في الوحدات قبل مرور 7 سنوات من تاريخ الاستلام أو الحصول على موافقة مجلس إدارة الصندوق ويعاقب كل من يخالف ذلك بالحبس مدة لا تقل عن سنة، وبغرامة لا تقل عن عشرين ألف جنيه.
يقر المتقدم بصحة البيانات والمستندات المقدمة منه عند الحجز وفي حالة المخالفة يكون مسؤولًا جنائيًا ومدنياً.
ما هي الشقق التي ينطبق عليها التمويل العقاري؟
1-لابد أن تكون الوحدة كاملة التشطيب وجاهزة للسكن فوراً.
2-الحد الأقصى لسعر الوحدة يبلغ 2.5 مليون جنيه.
3-يجب أن تكون بغرض السكن الدائم.
4-السماح للبنوك بقبول ضمانات بديلة في حالة عدم إمكانية تسجيل الوحدة.
5-تكون الوحدة مسجلة في الشهر العقاري أو قابلة للتسجيل ولا يوجد عليها أي مخالفات مالية أو عقارية.
زيادة مدة التمويل العقاري لـ 25 عامًا، بعقب التأكد من الوحدة وموافقتها للشروط، بالتالي يتم التوجه لجهة التمويل ويمكن أن يكون بنكا أو شركة تمويل عقاري
كم المدة التى تستغرق عملية الحصول على التمويل العقاري؟
عملية الموافقة المبدئية على التمويل العقاري هي الخطوة الأولى في الحصول على القرض العقاري ويمكن أن تستغرق حوالي 5 أيام عمل.
ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن الحصول على الموافقة المسبقة قد يستغرق وقتًا أطول حسب البنك المستخدم ومدى تعقيد الامور والمستندات المطلوبة .
وبمجرد الحصول على الموافقة المبدئية ل التمويل العقاري واستقرارك على العقار الذي ترغب في شرائه ، فسيكون باقى الاجراءات سهلة
ماهى شروط الحصول على شقة عن طريق التمويل العقاري من البنك الأهلي المصري ؟
أعلن البنك الأهلي المصري عن شروط الحصول على شقة بنظام التمويل العقاري وذلك من خلال مبادرات البنك المركزي المصري للتمويل العقاري.
ووفقا لاعلان البنك الأهلي المصري، يصل حد التمويل العقاري إلى 80% من قيمة الشقة فيما يقوم العميل بسداد 20 % من ثمن الوحدة.
شروط التمويل العقاري للشقق من البنك الأهلي المصري
-أن يكون صاحب طلب التمويل العقاري مواطن مصري الجنسية.
-ان يكون لصاحب طلب التمويل العقاري محل الإقامة الدائم جمهورية مصر العربية.
– ألا يقل عمر صاحب طلب التمويل العقاري عن 21 عامًا، وألا يزيد عن 60 عاما بنهاية مدة القرض.
– فترة سداد القرض تصل إلى 20 و30 عاما وفقا لأحدث مبادرات التمويل العقاري.
– سعر الوحدة السكنية المراد تمويلها يتم تحديده من قبل صندوق الإسكان لمحدودي الدخل فى التمويل العقاري .
– الدخل الشهري لصاحب طلب التمويل العقاري وأسرته في حدود المعلن عنه من الصندوق.
– يجب ألا يكون المستفيد من التمويل العقاري سبق له الحصول على شقة ضمن المبادرات أو زوجته.
– ألا يمتلك المتقدم ل التمويل العقاري أي وحدة سكنية ولو منقولة بالميراث.
وبالنسبة للموظفين أكد البنك الأهلي المصري في بيانه أنه بالنسبة للموظفين يجب بلوغ سن المعاش بانتهاء فترة التمويل العقاري الشقة.
ماهى مميزات وعيوب التمويل العقاري في مصر؟
يلجأ بعض الأشخاص في مصر إلى أخذ قروض من جهات ممولة، كشركات التمويل العقاري في مصر، أو البنوك، يحتاج العملاء إلى هذه القروض عند شراء عقار معين أو بنائه أو التعديل عليه، ولكن لا يكون لديهم المبلغ المالى الكافي لذلك، حينها يلجأون إلى التمويل العقاري ولكن ماهى مميزات وعيوب التمويل العقاري
مميزات التمويل العقاري في مصر؟
هناك مميزات ل التمويل العقاري في مصر
1- زيادة قيمة العقار ، من أكبر مزايا التمويل العقاري في مصر، ويعتبر هنا التمويل العقاري في مصلحة العميل، إذ أنه بعد أن يحصل العميل على قرض التمويل العقاري ودفعه الاشتراكات كاملة للجهة الممولة، يصبح العقار ملكه، بعد ذلك يتمكن العميل المالك من بيعه بسعر اعلى من الذي اشترى به العقار بمراحل ، ويعود ذلك إلى أن الشخص يمكنه اختيار الوقت المناسب لشراء العقار، كما أن لديه خبرة في المضاربة وعرضه في الوقت الملائم.
2- من مميزات التمويل العقاري في مصر، هو إدارة البناء وتحديث المنزل دون الحاجة إلى تكاليف إضافية أو استشارة مالك العقار، حيث يمكن لعميل التمويل العقاري تغيير ما يريد وإعادة تصميمه بالطريقة التي يرغب بها، وتمنح هذه الميزة للعميل، الحرية الكاملة في استخدام العقار كما يريد، من حيث تغيير ألوانه أو القيام بعدد من الإجراءات من دون زيادة الأقساط المتفق عليها مع الممول.
3-يقوم عميل التمويل العقاري بأخذ قرض من الممول للقيام باستثمار معين في العقارات، ويقوم بسداد الأقساط على عدد محدد من السنوات، بالتالي سيصبح العقار ملكه في المستقبل بنفس السعر الحالي، وتعد هذا السبب من أهم الميزات التي يقوم العميل بأخذ قرض لأجله، حيث أن العميل يمتلك العقار ويسجل باسمه، بالسعر القديم الذي يكون أرخص من السعر الحالي.
4-من مميزات التمويل العقاري في مصر، أن الضرائب على العقار، والتي تكون باهظة، لا تقوم الجهة المعنية بتحصيلها من العميل أثناء دفع اقساط التمويل العقاري وتملك العقار، حيث أن العميل لا يقوم بدفع أي مبلغ إضافي غير المتفق عليه مع الجهة الممولة.
5- ايضا من مميزات التمويل العقاري في مصر، أن الممول يقبل دفع الأقساط أو كامل المبلغ قبل موعد الاستحقاق، وبذلك يمكن للعميل التخلص من القرض الذي قام بأخذه في وقت أسرع.
عيوب التمويل العقاري في مصر؟
هناك عدد من العيوب التي تواجه العملاء في التمويل العقاري في مصر
1- من عيوب التمويل العقاري في مصر والتي تواجه العميل، أن الرهن العقاري وهو جوهر التمويل العقاري يفرض عليه من قبل الجهة الممولة، بحيث عندما لا يستطيع العميل سداد المبلغ المتفق عليه، يشطب هذا الرهن منه، على سبيل المثال منزل العميل أو سيارته أو غير ذلك من المنشآت التي يتملكها.
2- تعد من عيوب التمويل العقاري في مصر، هي الرسوم المادية الكبيرة التي تفرض على العميل للمعاملات المالية من الجهة الممولة كالبنوك، ومن ضمن هذه الرسوم، معدل الفائدة للوسيط العقاري، وتكاليف ترخيص الممتلكات وتسجيلها، وجميع الإجراءات البنكية الأساسية والمعاملات تكون من مسؤولية العميل.
3- من عيوب التمويل العقاري في مصر هي مشكلة الديون، حيث أن العميل يقوم بدفع مبالغ كبيرة من المال على فترات طويلة، بالإضافة لفوائد البنك، وفي المقابل يكون التمويل العقاري متجاوزاً للسعر الأصلي للعقار بمبلغ كبير.
4- من عيوب التمويل العقاري ان يتجه بعض الأشخاص إلى العمل في مجال التمويل العقاري في مصر، بحيث أنهم يأخذون الممتلكات بسعر معين ويقومون ببيعها بسعر أعلى، لكنهم قد يواجهون مشكلة كبيرة تتمثل في أن أسعار عقاراتهم أقل من السعر الأصلي، لذلك يفضل أن يكون العميل على دراية وخبرة كافية في مجال التمويل، حتى لا يرتكب الأخطاء.
5-من إحدى المشاكل التي تواجه العميل في التمويل العقاري في مصر، هي النسبة المئوية المتغيرة والتغير في نسبة الأقساط المترتبة على العميل، من الممكن أن يستفيد العميل من هذا التغيير إذا انخفض سعر الفائدة فإنه بالتالي تنخفض نسبة الأقساط المدفوعة، ولكن في حال زيادة النسبة، فإن العميل يدفع مبالغ إضافية على الأقساط، لذلك يفضل أن يتفق العميل مع الجهة الممولة على جعل الأقساط غير متغيرة، ويعد هذا من أحد أكثر عيوب التمويل العقاري التي تؤذي العميل.