أولاً- تعريف عقد البيع:
هو اتفاق بين طرفين أو اكثر على أن يقوم البائع بنقل ملكية المبيع الى المشتري ويقوم المشتري بدفع ثمن المبيع المتفق عليه بموجب العقد، وهو من العقود الرضائية أي أنه منتج لآثاره بمجرد الاتفاق عليه دون اشتراط شكل معين او العمل بالشروط الشكلية في حال كانت من متطلبات العقد، وهو من العقود الملزمة لجانبين أي يرتب التزامات على طرفيه فيلتزم البائع بنقل الملكية أو تسليم المبيع حسب محل العقد مع التزامه بعدم التعرض للمشتري في استعمال المبيع على أن يلتزم المشتري بدفع الثمن، وهو من عقود المعاوضات أي لكل من طرفي العقد مقابلا لالتزامه، وهو ناقل للملكية أي بمجرد انعقاده تنتقل ملكية المبيع الى المشتري اذا كان المبيع منقولا بينما اذا كان المبيع مال غير منقول فلا تنتقل الملكية الا بالتسجيل لدى دائرة التسجيل المختصة.
ثانياً- المال غير المنقول وفقا لمجلة الاحكام العدلية:
عرفت مجلة الاحكام العدلية المال غير المنقول في المادة (129) على ان غير المنقول ما لا يمكن نقله كالدور والأراضي مما يسمى بالعقار، وبناء عليه تم حصر مفهوم العقار بالأرض وما عليها من مباني.
ثالثاً- أركان عقد بيع المال غير المنقول:
للأموال غير المنقولة عدة أركان يجب توافرها مجتمعة ليتحقق الغاية من نقل ملكية المال غير المنقول تتمثل أولا بالرضا بتلاقي ارادتي الأطراف بالإيجاب والقبول، ثانيا المحل وهو محل العقد المتمثل بالعقار، والسبب وهو الغرض والباعث الذي من اجله اتجهت إرادة الأطراف الى ابرام العقد، والتسجيل وهو من اهم اركان عقد بيع المال غير المنقول ومن خلاله يتحقق انتقال الملكية، وأخيرا الثمن الذي يستحقه البائع مقابل نقل ملكية المبيع الى المشتري.
ثالثاً- عقد البيع الخارجي في المال غير المنقول وتكييفه القانوني:
إن عقد البيع الخارجي هو العقد المنظم خارج دائرة تسجيل الأراضي بين اطرافه و الموقع من قبلهم والمتفق بموجبه على اوصاف المبيع وتفاصيله، والذي يعتبر مفتقراً الى قيمته القانونية كون أن ركن التسجيل لم يتحقق، على أن هذا النوع من العقود تعتبر باطله وذلك أن البطلان يتحقق باختلال احدى أركانه سواء الرضا بإحدى عيوبه أو بالمحل أو أن السبب غير مشروع أو الاخلال بالركن الشكلي، وبالتالي في صدد ما نتحدث عنه في هذا المقال فإن الإخلال بالتسجيل لدى الدائرة المختصة يجعل العقد باطل بطلان مطلق ويلزم الأطراف بإعادة الحال الى ما كان عليه قبل التعاقد، فاذا كان البائع قد قبض شيئا من الثمن فيلتزم برده الى المشتري، على أنه يجب التفريق بين العقود الخارجية المنظمة في المال غير المنقول الذي تم تسويته والمال غير المنقول الذي لم يتم تسويته:
1- العقارات التي تمت تسويتها:
ابتداءً ان الأصل في بيع وانتقال العقارات التسجيل باعتباره ركن أساسي لجعل بيوع الأموال غير المنقولة نافذة وصحيحة وهذا ما جاء في قانون التصرف في الأموال غير المنقولة رقم 49 لسنة 1953 المادة الثانية منه ” ينحصر إجراء جميع معاملات التصرف في الأراضي الأميرية والموقوفة والأملاك والمسقفات والمستغلات الوقفية وإعطاء سندات التسجيل بها في دوائر تسجيل الأراضي.
ان الأراضي التي تم اجراء التسوية عليها وتم اصدار سندات تسجيل فيها لا قيمة قانونية لأي من عقود البيع الجارية عليها خارج دائرة تسجيل الأراضي، وقد جاء في نصوص قانون تسوية الاراضي و المياه رقم 40 لسنة 1952 في نص المادة 16/3 “في الأماكن التي تمت التسوية فيها، لا يعتبر البيع والمبادلة والإفراز والمقاسمة في الأرض أو الماء صحيحاً إلا إذا كانت المعاملة قد جرت في دائرة التسجيل”، ويفهم من نص القانون أن الأصل وما يضمن الحقوق هو إتباع ما تم سنّه من قواعد قانونية تحمي أطراف العلاقة القانونية و تثبت ما لهم وما عليهم بالتالي التسجيل في العقارات التي تم اجراء التسوية عليها هو اجراء الزامي، وفي ذلك جاء في قرار محكمة النقض رقم 1684/2017 “ان غاية المشرع من نص المادة 16/3 من قانون تسوية الأراضي إضفاء صفة البطلان على العقود الخارجية التي تتعلق بأرض تمت تسويتها خارج الدائرة المختصة”، وقرار محكمة النقض رقم 22/2004 “عقد البيع أو عقد الوعد بالبيع الذي يرد على عقار يجب أن يسجل في دائرة الأراضي كشرط لانعقاده عملا بنص المادة 16 من قانون تسوية الأراضي والمادة 2 من قانون التصرف بالأموال غير المنقولة”.
2- العقارات التي لم يتم تسويتها:
ان عقود البيع الخارجية يجوز الاتفاق على انعقادها في العقارات التي لم يتم اجراء تسوية الأراضي بشأنها وهذا ما جاء في القانون المعدل للأحكام المتعلقة في الأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 في المادة 3 منه “تعتبر البيوع العادية الجارية بموجب سند فيما يتعلق بالأراضي الأميرية والعقارات المملوكة الكائنة في المناطق لم تعلن فيها التسوية أو التي استثنيت منها نافذة إذا مر على تصرف المشتري تصرفاً فعلياً مدة عشر سنوات في الأراضي الأميرية وخمس عشرة سنة في العقارات المملوكة”، اذاً اشترط القانون لاعتبار هذه العقود سارية وملزمة لأطرافها الى جانب انعقادها ان يتصرف المشتري في العقار تصرفا فعليا مدة عشر سنوات في الأراضي الاميرية و خمسة عشر سنة في الأراضي الملك.