ما هى الاصلاحات التي يجريها المؤجر قبل تأجير العين المؤجرة فى القانون المصرى؟ مما لا شك فيه ان عقد الايجار بين المؤجر والمستأجر هو عقد ملزم للطرفين، لذلك فأن المشرع المصري ا‘طي لعقد الايجار اولوية كبيرة في تنظيم شروط الايجار بين المؤجر والمستأجر، لذلك سوف نوضح في مقال اليوم الاصلاحات التي يجريها المؤجر قبل تأجير العين المؤجرة.
معلومات عن شروط عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر
- الخلافات بين المؤجر والمستأجر هي انعكاس للتغييرات السياسية والاقتصادية والاجتماعية وحتى الأخلاقية التي تحدث في المجتمع.
- من الناحية الاقتصادية ، يعتبر الإيجار وسيلة للمؤجر لاستثمار ما لا يحتاجه من ممتلكاته والحصول على منفعة معينة منها.
- من الناحية الاجتماعية ، فإن الإطار القانوني هو الذي يجمع بين طائفتين ، أحدهما يمثل رأس المال والآخر يمثل القوة في العدد ، حيث يحقق التكافل الاجتماعي بينهما.
- عقد الإيجار هو عقد يمكّن المؤجر بموجبه المستأجر من الاستفادة من شيء ما لفترة محدودة مقابل رسوم إيجار معروفة.
- يركز عقد الإيجار على العقارات والمنقولات في مختلف أنواع الأنشطة التجارية والحرفية والصناعية.
- وهي من العقود الملزمة لكلا الجانبين. المؤجر دائن للمستأجر مقابل الإيجار. في الوقت نفسه ، هو مدين للمستأجر لتمكينه من الاستفادة من العقار المؤجر.
- وبذلك يكون التزام أحد طرفيه سببًا لالتزام الطرف الآخر ، كما أن بطلانه وانتهائه سببًا لبطلان وانقضاء التزام الطرف الآخر.
- يعتبر عقد مقاصة حيث يأخذ كل طرف عائد ما يقدمه ووصفه بأنه عقد مقاصة لا يمنع من استخدام المستأجر للعقار المؤجر كاستخدام مؤقت وهذا ما يميز عقد الإيجار عن عقد الإيجار.
ما هى الاصلاحات التي يجريها المؤجر قبل تأجير العين المؤجرة فى القانون المصرى؟
سوف نذكر في السطور التالية الاصلاحات التي يجريها المؤجر قبل تأجير العين المؤجرة فى القانون المصرى:
التزامه بالفسخ عن العقد
الإيجار هو أحد ما يسمى بالعقود التوافقية التي يتم إبرامها بالتراضي بين الطرفين ، مهما اختلفت طريقة التعبير عن موافقتهما ، سواء كانت كتابية ، أو شفهية ، أو بالإشارة إليها.
والموافقة مبنية على الانتفاع بالعقار المؤجر المحدد بالمدة والإيجار ، دون الإخلال بما يقتضيه القانون في حالات خاصة.
وجوب تسليم العين المستأجرة
- يلتزم المؤجر بتسليم العقار المؤجر في حد ذاته مع ما تم إعداده له من أجل منفعة مقصودة للمستأجر طوال مدة الإيجار المتفق عليها فور إبرام العقد ما لم يتفقوا على وقت محدد.
- حتى إذا لم يتم استلام الأصل المؤجر فعليًا ، طالما أن المؤجر يخطره بذلك ، ويعتبر من مسألة التسليم أن المؤجر يضع الأصل تحت تصرف المستأجر واستخدامه.
- كما تبلغه شفويا أو خطيا أو بخطاب مسجل أو إنذار رسمي.
- إذا كان العقار المؤجر وقت التسليم غير مناسب للمنفعة المقصودة أو نقصها.
- يجوز للمستأجر طلب إنهاء العقد أو تخفيض الإيجار إلى حد عدم وجود فائدة.
- وطلب التعويض وإلزام المؤجر بإجراء الإصلاحات اللازمة لتمكينه من الاستفادة.
- أما إذا كان الضرر شديدًا على صحة المستأجر فيجوز له التراجع عنه ، حتى لو تنازل عن ذلك من قبل.
- إذا كان الإيجار عبارة عن أشياء غير مادية مثل الحقوق الشخصية ، فإن تسليم هذا الحق يكون بإذن من المالك إلى المستأجر.
- ومن صور التسليم المؤقت أن الإنسان اشترى منزلاً من آخر وأجر المنزل للبائع ، فيكون المشتري قد سلم المنزل بشكل قانوني بموجب عقد البيع.
- أو إذا كان الأصل في حيازة المستأجر قبل الإيجار برهن أو قرض أو وديعة.
- فإنه يستأجر الأصل وهو لا يزال في حيازته ، فيحتاج إلى حيازة جديدة.
- أما مكان التسليم كعقار فهو مكان تواجد العقار أو تسليم المفاتيح.
- أما المصاريف الناتجة عن التسليم فتكون على عاتق المؤجر ما لم ينص الاتفاق بينهما على خلاف ذلك.
- في حالة احتلال مستأجر آخر للعقار المؤجر وانتهاء فترة إجازته.
- يتم رفع دعوى الإخلاء من قبل المالك وليس المستأجر.
- لذلك يجب ملاحظة أن المؤجر ليس ملزمًا في الأصل بتسليم العقار المؤجر إلى المستأجر ما لم يكن الأخير ملزمًا بدفع الإيجار لأنه عقد يجب على الطرفين تنفيذه.
صيانة واصلاح العين المستأجرة
- هو إزالة كافة العوائق التي تحول دون الاستفادة من المنفعة بالعقار ، ويجب تسليم العقار المؤجر بحالة صالحة للمستأجر.
- في حالة استلام المستأجر للعقار وبقي فيه لفترة طويلة نسبيًا دون طلب إصلاحات من المؤجر ، فسيتم التنازل عن هذا الحق تلقائيًا.
- ما لم يكن العقار المؤجر في وضع يعرض المستأجر لخطر جسيم.
- فيجوز للمستأجر أن يطلب إنهاء العقد حتى لو تنازل عن هذا الحق من قبل.
- هناك نوعان من الإصلاحات ، يقع بعضها على عاتق المالك ، وبعضها يقع على عاتق المستأجر:
عمل الإصلاحات اللازمة
- حيث يلتزم المؤجر بذلك حتى لو كان بسيطا ومهما كان السبب لتحقيق الغرض من عقد الإيجار وهو فائدة المستأجر من العقار مثل صيانة الأسطح والسلالم والمصاعد ، مواسير الصرف الصحي والتكييف والتدفئة وكل ما يتعلق بالعين والمخصص لاستعمالها.
- يجوز للمؤجر إجراء جميع الإصلاحات العاجلة اللازمة للمحافظة على العقار.
- حتى لو اعترض المستأجر على ذلك ، بشرط إخطاره قبل فترة مناسبة.
- إذا حدث ، خلال هذه الإصلاحات ، انخفاض في منفعة المستأجر ، فيجوز للمستأجر أن يطلب إنهاء عقد الإيجار أو تخفيض الإيجار.
إصلاحات الإيجار
- عادة ما يتم ذلك من قبل المستأجر بسبب إهماله للعين أو بسبب الاستخدام العادي مثل وضع الزجاج وإصلاح البلاط وغيرها الكثير.
- ولكن إذا كانت الإصلاحات ثقيلة لدرجة أن المالك مثقل بالأعباء ، فإنه ملزم فقط بالحد الذي يحدده القاضي.
- مع مراعاة الحد الأدنى من الإيجار للعقار ومدة إقامة المستأجر.
- إذا أراد المستأجر الاستمرار في ذلك أكثر من هذا الحد ، أو كان له الحق في إنهاء العقد ، يتحمل المستأجر.
التزامه بالعيب الخفي بالضمان
- هو العيب الفعلي المستتر والمجهول الذي يظهر في العقار المؤجر أو أحد ملحقاته يمنع المستأجر من الانتفاع به أو إنقاصه.
- والعيب يشمل الصفات التي يضمنها المؤجر للمستأجر في العقار ثم يخفق في تنفيذ التزامه ، لذلك يجب عليه أن يضمن في ذلك الوقت.
- لا يضمن المؤجر وجود خطأ يتم تحمله عادة أو خطأ عرفه المستأجر في وقت العقد أو كان قادرًا على ملاحظته أثناء فحص العين المنتظم.
- مثل الرطوبة المعتادة التي يمكن إزالتها ، أما بالنسبة للرطوبة الضارة بالصحة وتعتبر عيبًا يضمنه المؤجر.
- ومن ثم ، فإن كل عيب ينتقص من حق الانتفاع بطريقة بسيطة يعتبر غير فعال ولا يستلزم ضمانًا من المؤجر.
الإجراءات التي يجب على المستأجر اتخاذها
- الإجراءات التي يتخذها المستأجر عند وجود خلل في الضمان ساري المفعول ، لطلب إصلاح العيب على نفقة المالك إذا لم يكن هذا الإصلاح عبئًا عليه أولاً ، أو على المستأجر تنفيذه عند نفقة المؤجر بشرط أن يتناسب الإصلاح مع الإيجار.
- وثانياً ، يحق للمستأجر فسخ عقد الإيجار أو تخفيض الإيجار بالتعويض ، إذا كان العيب من الخطورة بحيث يلزم الإلغاء.
- ومع ذلك ، إذا لم يصل المستأجر إلى مستوى الجدية ، فيجوز للمستأجر أن يطلب تخفيض الإيجار بما يتناسب مع عدم حق الانتفاع بالعقار.
- وينطبق هذا النقص من وقت خرق حق الانتفاع.
- وتجدر الإشارة إلى أن الإيجار سيعود إلى حالته الأصلية إذا صحح المؤجر العيب.
- هذا لا يمنع المستأجر من المطالبة بتعويض عن الضرر الذي لحق به نتيجة حرمانه من الانتفاع بالعقار بشرط أن يكون المؤجر على علم بالعيب.
- وكل شرط بين المؤجر والمستأجر بإعفاء أو تقييد ضمان التعرض يعتبر باطلاً.
ضمان التعرض
- يتعهد المؤجر بعدم الوقوف كعقبة بين المستأجر واستخدام العقار المؤجر ، أو التقليل منه.
- بمعنى آخر ، لا يجوز له التدخل في استخدام المستأجر للعقار المؤجر ، سواء كان الاعتراض مادي مثل منع المستأجر من استخدام المصعد أو السطح أو قطع التيار الكهربائي عنه.
- أو التدخل قانونًا في منح الآخرين حقًا يتعارض مع حق المستأجر طوال مدة الإيجار.
- ولا إجراء تغيير في العقار المؤجر يمنع استخدامه ، وكلاهما مكفول من قبل المؤجر.
- يجب أن يكون التعرض فعليًا وغير محتمل ، ويجب أن يحدث من المؤجر أو أحد مرؤوسيه أثناء قيامهم بعملهم ، مثل حارس العين.
- يجوز للمستأجر أن يطلب التنفيذ المادي ، أو إنهاء العقد ، أو تخفيض الإيجار حتى يتوقف المؤجر عن التعرض له.
- ومن ثم يمكنه المطالبة بالتعويض عن الأضرار التي تكبدها نتيجة هذا التعرض.