تملك غير المصريين للعقارات
تنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء
بتاريخ 1988/4/9 صدر القانون رقم 56 لسنة 1988 والذي يعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 1988/4/9 والذي حـل محـل القـانون 81 لسنة 1976، وتضمنت المادة الأولى منه النص على أنه مع عدم الإخلال بأحكام القانون رقم 43 لسنة 1974 بنظام استثمار المال العربي والأجنبي والمناطق الحرة،،،،
يكون تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء وفق أحكام هذا القانون وحددت المادة الثانية منه الشروط التي يجـوز بموافقة رئيس مجلس الوزراء التمليك على أساسها ) وتضمنت المادة السابعة منه النص على أن تكون مصلحة الشهر العقارى والتوثيق هي الجهة المنوط بها تنفيذ أحكام هذا القانون.
وبتاريخ ۱۹۸۸/۱۰/۱۳ صدر قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 1133 لسنة 1988 بإنشاء مكتب شئون تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء وقد ألحقه بمصلحة الشهر العقاري وأناط به وحده البت من الناحية الفنية والمالية في طلبات تملك غير المصريين للعقارات
– ويحق للطالب تقديم طلب تملك غير المصريين للعقارات إليه مباشرة، أو عن طريق مأمورية الشهر العقارى المختصة. ثم صدر من بعد القانون ٢٣٠ لسنة 1996 ليحل محل القانون رقم 56 لسنة 1988.
شروط تملك غير المصريين للعقارات في مصر
وقد نصت المادة (2) بشأن تملك غير المصريين للعقارات علي أن يجوز تملك غير المصريين للعقارات ، مبنية كانت أو أرض فضاء، بالشروط الآتية:
1 – أن يكون تملك غير المصريين للعقارات لعقارين على الأكثر فى جميع أنحاء الجمهورية بقصد السكنى الخاصة له ولأسرته، وذلك دون إخلال بحق تملك غير المصريين للعقارات اللازمة لمزاولة النشاط الخاص المرخص به من السلطات المصرية المختصة.
ويقصد بالأسرة الأزواج والأبناء القصر.
2 – ألا تزيد مساحة كل عقار من تملك غير المصريين للعقارات على أربعة آلاف متر مربع .
3 – ألا يكون تملك غير المصريين للعقارات من العقارات المعتبرة أثرا فى تطبيق أحكام قانون حماية الآثار .
ولرئيس مجلس الوزراء الاستثناء من الشرطين الواردين بالبندين (1، 2) من تملك غير المصريين للعقارات من هذه المادة فى الحالات التى يقدرها.
ولمجلس الوزراء أن يضع شروطا وقواعد خاصة ب تملك غير المصريين للعقارات فى المناطق السياحية والمجتمعات العمرانية التى يحددها.
وأشارت المادة (3) إلي إنه لا يخضع تملك غير المصريين للعقارات المبنية و الأراضى الفضاء للشروط الواردة فى هذا القانون فى حالة ما إذا كانت ملكية العقار لحكومة أجنبية لاتخاذه مقرا لبعثتها الدبلوماسية أو القنصلية أو ملحقاتها أو لسكنى رئيس وأعضاء البعثة، وذلك بشرط المعاملة بالمثل، أو كانت الملكية لإحدى الهيئات أو المنظمات الدولية أو الإقليمية.
ووفقا للمادة (4) فى حالة تملك غير المصريين للعقارات فإنه يجب على غير المصرى الذى اكتسب ملكية أرض فضاء بالتطبيق لأحكام هذا القانون أن يبدأ البناء عليها خلال مدة لا تجاوز السنوات الخمس التالية لشهر التصرف، فإذا انقضت هذه المدة دون البدء فى أعمال البناء زيدت مدة الحظر المبينة فى المادة التالية بما يساوى مدة التأخير فى البدء فى البناء.
و فى حالة تملك غير المصريين للعقارات حظرت المادة (5) علي غير المصرى الذى اكتسب ملكية عقار وفقا لأحكام هذا القانون أن يتصرف فيه بأى وجه من وجوه التصرفات الناقلة للملكية قبل مضى خمس سنوات من تاريخ اكتساب الملكية.
ومع ذلك يجوز لرئيس مجلس الوزراء فى الحالات التى يقدرها الإذن بالتصرف فى العقار قبل مضى هذه المدة.
ويقع باطلاً كل تصرف يتم بالمخالفة لأحكام قانون تملك غير المصريين للعقارات ولا يجوز شهره، كما يجوز لكل ذى شأن وللنيابة العامة طلب الحكم بهذا البطلان، وعلى المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها.
حظر تملك غير المصريين للعقارات – كأصـل عـام – يشمل التملك أيـا كـان سببه عدا الميراث:
– مفاد نص الفقرة الأولى من المادة الأولى والفقرات الثلاث الأولى من المادة الرابعة من القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء أن المشرع حظر – كأصل عام – على الأجانب سواء كانوا أشخاصاً طبيعيين أم اعتباريين تملك أي عقار في جمهورية مصر العربية،
وحرم عليهم كل تصرف أو سبب من شأنه أن يؤدي إلى نقل تلك الملكية إليهم، أيا كان هذا السبب عدا الميراث، ورتب على ذلك منع شهر أي تصرف، يتم بالمخالفة لتلك الأحكام واعتبره باطلا بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام، يجوز لكل ذي شأن أن يطلب الحكم به ويوجب على المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسه .
(الطعن رقم ٦٢٦ لسنة ٥٢ق – جلسة ١٩٨٥/١٢/١٢).
حظر تملك غير المصريين للعقارات يـسرى علـى كـل تـصرف ولـو كـان فـي صـورة بيع عرفي والتصرف المخالف يعتبر باطلا بطلانا مطلقاً يتعلق بالنظام العام تقضى به المحكمة تلقائياً:
– القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء بعد أن حظر في مادته الأولى اكتساب ملكية العقارات المبنية أو الأراضي الفضاء في جمهورية مصر العربية على غير المصريين سواء أكانوا أشخاصاً طبيعيين أم اعتباريين أيـا كـان سببه عدا الميراث،،،،
استثنى من هذا الحظر في المادة الثانية منه أن تكون ملكية العقار لحكومة أجنبية لاتخاذه مقرا لبعثتها الدبلوماسية أو القنصلية أو لسكنى رئيس البعثـة بـشرط المعاملة بالمثل، أو كانت الملكية لإحدى الهيئات أو المنظمات الدولية، وكذلك الحالات التي يوافـق عليها مجلس الوزراء والتي تتوافر فيها شروط معينة، ورتب في المادة الرابعة منه البطلان جـزاء لكل تصرف يتم بالمخالفة لأحكامه ومنع شهره وأجاز لكل ذي شأن ،،،
وللنيابة العامـة طلب الحكم بهذا البطلان، وأوجب على المحكمة أن تقضى بـه مـن تلقاء نفسها، ومما مفاده أن المشرع حظر تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء ما لم تتوافر إحـدى الحالات الواردة في المادة الثانية،
كما حظر كل تصرف – ولو كان في صورة بيع عرفي أو أى سبب آخر عدا الميراث من شأنه أن يؤدى إلى نقل تلك الملكية إليهم بالمخالفة لأحكـام هـذا القانون واعتبره باطلا بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام استجابة منه لمنطق الأمـور الـذي يقتضى تكون الغاية ممنوعة أن تكون لكل وسيلة تساهم في تحقيقها هي الأخرى ممنوعة.
(الطعن رقم 436 لسنة 51ق – جلسة 1988/3/31).
(الطعن رقم ٢٠٧ لسنة 51ق – جلسة 1985/١/٢٤ س٣٦ ص١٤٢).
(الطعن رقم 1496 لسنة 55ق – جلسة ۱۹۹۱/۲/٢١ س٤٢ ص537).
بطلان التصرف يقتضى بطلان حوالة الحق المتضمنة له :
– القانون رقم 81 لسنة 1976 – المنطبق على واقعة النزاع – حظر على غير العقارات المبنية والأراضي الفضاء ما لم تتوافر في حقهـم إحـدى الحـالات المبينة بالمادة الثانية أو يتوافر في التصرف الشروط الواردة بالمادة الخامسة ورتـب جـزاء البطلان على مخالفة هذه الأحكام، لما كان ذلك وكان العقد الباطل لا يجوز أن يكون محلا للحوالة، وإذ قام قضاء الحكم المطعون فيه على هذا النظر فإن النعى عليه بالخطأ في تطبيق القانون يكون على غير أساس.
(الطعن رقم ٢٥٧٥ لسنة 56ق – جلسة ۱۹۸٩/١١/١٢).
وجوب تحقيق الدفاع القائم على أن الزوجة المصرية كانت للزوج اسما مستعاراً في تعاقده لشراء العقار:
– إذا كان البين من الأوراق أن الطاعن – وهو غير مصرى – قد ذهب إلى أن زوجته المصرية المطعون ضدها الأولى لم تكن في تعاقدها لشراء عقار النزاع إلا اسما مستعارا له وذلك اتقاء تطبيق أحكام القانون رقم 1976/81 في شأن تنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء وساق للتدليل على ذلك قرائن عـدة منهـا تحـويلات مصرفية ومسحوبات من ماله الخاص إلى زوجته المطعون ضدها الأولى ومراسلات متبادلة بينه وبين شقيقيها المطعون ضدهما الثاني والثالث وأخرى دالة على فريق المهندسين والمقاولين الذين شيدوا البناء وطلب الإحالة إلى التحقيق لإثبات وكالتها عنه ،… لما كان ما سلف،
وكان الحكم المطعون فيه جعل عمدته في قضائه أن المستندات المقدمة من الطاعن الدالة على إرساله إلى المطعون ضدها الأولى مبالغ نقدية لا تقطع في أنها انفقت في عمليـة شراء العقار وأن إرساله هذه الأموال إليها باعتبارها زوجة له أراد به أن يؤمن مستقبلها وبالتالي يكون تعاقدها باسمها لحسابها لا بصفتها وكيله ورتب على ذلك أنه لا محل لإثبات الوكالة المستترة وكان هذا القول من الحكم لا يواجه دعوى الطاعن ولا يحسم القـول في شأن ما يدعيه فإن في قعوده عن تمحيص دفاع الطاعن رغم جوهريته ما يصمه بالخطأ في تطبيق القانون علاوة على القصور في التسبيب.
(نقض جلسة ۲۰۰۰/۱/٢٧ غير منشور).
القضاء بـصورية عقـد البيـع الـصادر للزوجـة صـورية نسبية بطريـق التسخير لا يتعارض مع القضاء من بعد ببطلانه لمخالفة الحظر:
– لما كانت الصورية النسبية بطريق التسخير ترد على أطراف العقد دون موضوعه بحيث يقتصر العقد المستتر على بيان أطراف العقد الحقيقيين فإن القضاء بهذه الصورية لا يحول دون بحث موضوع العقد لبيان مدى صحته أو بطلانه ، وبالتالي فإن قضاء الحكم المطعون فيه بصورية عقد البيع صورية نسبية بطريق التسخير وبأن المطعون ضده الرابع – دون الطاعنة هو المشترى الحقيقي في هذا العقد لا يتعارض مع قضائه من بعد ببطلان هذا العقد لمخالفة البيع للحظر المقرر بالقانون رقم 81 سنة 1976 ومن ثم فإن النعي بالوجه الثاني يكون على غير أساس.
(الطعن رقم ٢٤٧٩ لسنة 59 ق – جلسة ۱۹۹۳/۱٢/٢٣ س٤٤ ص٤٨٢).
مخالفة الحظر يرتب بطلان التصرف ما لم يكن قد قدم بشأنه طلب شهر أو أقيمت عنه دعوى صحة تعاقد أو استخرج بـشأنه تـرخيص بناء قبـل ١٩٧٥/١٢/٢١، وهذه الحالات محددة على سبيل الحصر فلا يجوز القياس عليهـا بـدعوى الاستهداء بحكمـة التشريع بما يمتنـع مـعـه إثبـات تـاريخ التصرف بالطرق المنصوص عليها في القانون المدنى:
– لما كان القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء، بعد أن حظر في مادته الأولى اكتساب ملكية العقارات المبنية أو الأراضى الفضاء فى جمهورية مصر العربية على غير المصريين سواء كانوا أشخاصاً طبيعيين ام اعتباريين أيا كان سببه عدا الميراث، رتب في المادة الرابعة منه البطلان جـزاء لكل لأحكامه ومنع شهرها وأجاز لكـل ذي شأن،،،،
وللنيابة العامة طلب الحكم بهذا البطلان، وأوجب على المحكمة أن تقضى به من تلقاء نفسها، ثم أبقى في الفقرة الثانية من المادة الخامسة منه على التصرفات التي لم يتم شهرها إذا كانت قد قدمت بشأنها طلبات شهر إلى مأموريات الشهر العقارى أو أقيمت عنها دعاوى صحة تعاقد أمام القضاء أو استخرجت بشأنها تراخيص بناء مـن الجهات المختصة وذلك كله قبـل ١٩٧٥/١٢/٢۱،
وكانت هذه النصوص واضحة جلية فلا يجوز الخروج عليها أو تأويلـهـا بالبحث عن حكمة التشريع وداعية لأنها قاطعة الدلالة على أن المراد منه هو حظر تملـك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضي الفضاء، وأن التصرف غير المشهر يعتبر إنه قد إبرم بعد العمل بالقانون المشار إليه وتقضى المحكمة ببطلانه من تلقاء نفسها طالما أنه لم يقدم بشأنه طلب إلى مأمورية الشهر العقارى،
أو أقيمت عنه دعوى صحة تعاقد أمام القضاء أو استخرج بشأنه ترخيص بناء من الجهة المختصة كل ذلك قبل ١٩٧٥/١٢/٢١ على النحو المبين بنص المادة الخامسة سالفة الذكر بيان حصر. لا محل معه لإثبات تاريخ التصرف بإحدى الطرق المنصوص عليها في القانون المدنى.
(الطعن رقم ١٧٢٣ لسنة ٥٢ق – جلسة 1986/3/5).
(الطعن رقم 971 لسنة 53ق – جلسة ١٩٨٧/٢/٤).
– مفاد المواد 1، 4، 5 من القانون رقم 81 لسنة 1976 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن الأصل في حكم هذا القانون هـو عـدم الاعتداد بالتصرفات الصادرة لغير المصريين عـن العقارات المبنية والأراضي الفضاء والتي لم يكن قد تم شهرها قبل العمل بأحكامه،،،،
وأن الاعتداد بهذه التصرفات إذا ما توافرت بشأنها إحدى الحالات الثلاث الواردة الاستثناء بالفقرة الثانية من المادة الخامسة على سبيل الحصر، وهي التي كانت قدمت بشأنها طلبات شهر إلى مأموريات الشهر العقارى، أو أقيمت عنهـا دعـاوى صحة تعاقد أمام القضاء، أو استخرجت بشأنها تراخيص بناء من الجهات المختصة وذلك كله قبل 1970/12/21.
لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خلص إلى أن الطاعن فلسطيني الجنسية، وأن عقد البيع الابتدائى موضوع النزاع قد استحال تنفيذه لمخالفته أحكام القانون رقم 81 لسنة 1976 لأن الطاعن لم يتخذ أية إجراءات لشهره قبل ١٩٧٥/١٢/٢١، وكان يثيره الطاعن من أن توقيع رئيس مجلس إدارة الشركة المطعون ضدها على عقد البيع من شأنه إثبات تاريخ التصرف لأنه يمثل شركة قطاع عام ليس من الحالات الثلاث المبينة على سبيل الحصر في المادة ٢/٥ من القانون رقم 81 لسنة 1976 لإمكـان الاعتداد بالتصرف موضوع النزاع،
ما هي بنود منح الإقامة للأجانب مقابل تملك غير المصريين للعقارات والوحدات سكنية في مصر؟
يجوز إصدار ترخيص للأجانب بالإقامة في مصر لغير السياحة بقرار من وزارة الداخلية عن طريق تملك غير المصريين للعقارات كالآتي:
إقامة لمدة 5 سنوات قابلة للتجديد لمن يمتلك عقار أو أكثر بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار.
إقامة لمدة 3 سنوات قابلة للتجديد لمن يمتلك عقار أو أكثر بقيمة لا تقل عن 200,000 دولار.
ما هي شروط منح الإقامة للأجانب مقابل تملك غير المصريين للعقارات والوحدات سكنية؟
1) بالنسبة للوحدات السكنية منتهية الإنشاء: تمنح الإقامة طبقاً لقرار وزير الداخلية والقانون رقم 230 الصادر سنة 1996.
2) بالنسبة للوحدات السكنية تحت الإنشاء، يشترط الآتي:
سداد قيمة الوحدة بالكامل.
سداد مقدم بقيمة 100,000 دولار أمريكي أو 40% من ثمن الوحدة.
تقديم عقد ابتدائي بين المشتري الأجنبي والمالك مختومة من هيئة التنمية السياحية – هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة – المحافظات.
تقديم خطاب من الجهة صاحبة الولاية.
تقديم بيان بأن الوحدة تحت الإنشاء موضحاً موعد الإستلام.
لا يزيد موعد الإستلام عن 4 سنوات.
تقديم خطاب من بنك المالك ببيان تحويل المبلغ من الخارج.
تقديم خطاب من بنك المشتري ببيان بمبلغ التحويل بالدولار والمقابل له بالجنيه المصري لغرض شراء الوحدة السكنية الموضحة في العقد الإبتدائي.
يتم تحديد مدة الإقامة من إدارة الجوازات بناءاً على مبلغ التحويل.
يتم إعداد نموذج موحد يتضمن (عنوان العقار – رقم العقار – اسم المالك – الجنسية) وتسليمه لمصلحة الجوازات والهجرة.
يتم عمل 3 نماذج موحدة للإجراءات (من البنوك لإدارة الجوازات – من جهة الولاية لإدارة الجوازات – من المالك لإدارة الجوازات حين تجديد الإقامة).