إشهار عرائض الدعاوى العينية العقارية

أولا- إذا كان العقار يخضع للقانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى (السجل الشخصي ) المطبق في المدن الكبرى (القاهرة والاسكندرية)

ثانيا- إذا كان العقار يخضع للقانون 142 لسنة 1964 بنظام السجل العينى قانون السجل العيني المطبق في أغلب القرى اليوم

***1- في النظام المطبق فيه السجل الشخصي القانون 114 لسنة 46 وإن كان القانون قد أوجب شهر هذه الدعاوي

جميعا الا أنه لم يشترط شهرها قبل رفع الدعوى كما فعل قانون السجل العيني ومع ذلك تم استثناء دعوى صحة

ونفاذ العقد والتي تم استثنائها بالتعديل الحادث للمادة 65 مرافعات من قبل المشرع بلزوم شهر عريضتها وإلا حكم بعدم القبول وذلك على التفصيل الآتي بيانه:

*- والعقارات الخاضعة للقانون 114/46 هي العقارات التي تقع في المدن التي لم تطبق السجل العيني

للآن خيث أنه طبقاً لنص المدة 15 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى يكون للدعاوي العينية العقارية إشهار حيث نصت على : –

مادة 15- يجب التاشيرفى هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها

الطعن فى التصرف الذى يتضمنه المحرر و جودا أو صحة أو نفاذا كدعاوى البطلان أوالفسخ أو الالغاء أو الرجوع ،

فاذا كان المحرر الاصلى لم يشهر تسجل تلك الدعاوى ويجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق اى حق من الحقوق العينية العقارية

أو التاشير بها على حسب الاحوال كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية و تحصل التاشيرات

و التسجيلات المشار اليها بعد قيد صحيفة الدعوى بجدول المحكمة (وهنا سنلاحظ أن النص اقتصر على الوجوب

ولم يشترط حدوثه قبل رفع الدعوى أو يعلق قبول الدعوى على الشهر كما حدث بالنسبة لدعوى الصحة والنفاذ بموجب نعديل المادة 65 مرافعات)

مادة 17 يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة 15أو التاشير بها ( ان حق المدعى اذا ما قرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون يكون حجة على

من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التاشيربها ) ولايكون هذا الحق حجة على الغير الذى كسب حقه ( بحسن نية ) قبل التاشير

أو التسجيل المنصوص عليهما فى الفقرة السابقة الاثر الرجعى للتسجيل ولا يسرى حكم الفقرة الاولى من هذه المادة على الاحكام التي يتم التاشير

بها بعد مضى ( خمس سنوات ) من تاريخ صيرورتها ( نهائية ) أو من تاريخ العمل بهذا القانون ايهما اطول وهنا نلاحظ أنه فقط يترتب على

عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لابين ذوى الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم وهذا فقط هو الجزاء على التأخر في الشهر .
وأيضا طبقاً للمادة 9:- جميع التصرفات التي من شانها ( إنشاء ) حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغيـيره أوزواله

و كذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق ( التسجيل ) ويدخل فى هذه التصرفات الوقف و الوصية و يترتب على عدم التسجيل

( إن الحقوق المشاراليها لا تنشا ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين اصحاب الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم

ولا يكون للتصرفات ( غير المسجلة ) من الأثر سوى ( الالتزامات الشخصية بين ذوى الشان

( هذا و يجوز لمن حصل مع آخرين على حكم نهائي مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصرالتسجيل على القدر الذى قضى به ،

كما يجوز له ان يطلب قصر التسجيل على العقارات المقضي له بها فى قسم أو ناحية معينة و يجوز لمن حصل على ( حكم نهائي لصالحه )

أن يطلب ( قصر التسجيل ) على القدر المقضى له به فى قسم أو ناحية معينة

ولا تسرى الفقرتان السابقتان اذا كان التصرف المقتضى به من ( عقود المقايضة ) البدل)

وعليه فبعد أن جاءت المادة 65 مرافعات وأضافت حكما جديداً خاصاً بدعوى الصحة والنفاذ وهو عدم قبول الدعوى

اذا لم تشهر صحيفتها وهو حكم خاص وقاصر على دعوى الصحة والنفاذ لأن الاستثناء لا يقاس عليه حيث نصت :-

مادة 65 – يقيد قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى إذا كانت مصحوبة بما يلي :- 1. 2. 3. 4. ………….. ولا تقبل دعوى صحة التعاقد

علي حق من الحقوق العينية العقارية إلا إذا أشهرت صحيفتها. وهنا لابد من التفرقة في السجل الشخصي وهو النظام الخاضع للقانون 114/46

وهذا ما يجلي الخلط دائم الحدوث في هذا الشق ألا وهو أنه ومع لزوم شهر دعاوى استحقاق او زوال حق من الحقوق العينية العقارية كالفسخ والبطلان

و… فليس بلازمه شهرها قبل رفع الدعوى أو الحكم فيها حيث أن هذا حكم (استثناء) خاص بدعوى الصحة والنفاذ فيمكن شهر عريضة الدعوى

مع الحكم بعد صدوره وليس قبل صدور الحكم وكل ما في الأمر أنه يفضل التأشير أو تسجيل بالعريضة ليكون للحكم أثر رجعي في الاحتجاج به

على الغير من تاريخ شهر العريضة اذا تم تسجيله والتأشير به خلال خمس سنوات من وقت صيرورة الحكم نهائي لكنه ليس بلازم

إذن لرفع هذه الدعاوى كما هو عليه الحال في دعوى الصحة والنفاذ ولكنه لازم لانتقال ملكية هذه الحقوق وحجيتها

ولكن ليس هناك ما يمنع من إرجاء التأشير والتسجيل للعريضة إلى ما بعد الحكم في الدعوى وهنا لن يحكم بعدم القبول ولكن يخشى معه تغير وانتقال الحقوق بالشهر العقاري .

 

احكام النقض:

وجوب شهر صحيفة دعوى صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية أو أي طلب يستهدف الحكم بصحة التعاقد

على حق من تلك الحقوق سواء اتخذ شكل دعوى مبتدأ أو قدم كطلب عارض أو كان طلبا بإثبات اتفاق الخصم على صحة التعاقد

على حق من هذه الحقوق قدم كتابة أو ردد شفاهة وأثبت في محضرالجلسة جزاء عدم اتخاذ هذا الإجراء عدم قبول الدعوى المواد 65/3 , 103/2 ,126مكررا مرافعات

( الطعنان رقما 829 , و 1180 لسنة 69 ق –جلسة 13/6/2000)

 

قيد الشهر الوارد في المواد 65/3 , 103/2 , 126مكررا مرافعات شروط إعماله لا محل لإعماله على رفع الدعوى

إذا كان المطروح فيها على المحكمة طلب آخر غير صحة التعاقد لو اقتضى الفصل فيه التعرض لصحة العقد الفصل فيها أولا علة ذلك

( الطعنات رقما 829 , و 1180 لسنة 69 ق –جلسة 13/6/2000)

 

ومن ثم ومن جماع ما تقدم وحسبما جاء باحكام النقض سالفة الذكر تكون قد قصرت اشهار عريضة الدعوى

على دعوى صحة التعاقد فقط ومن ثم يخرج من الدعاوى واجبة الشهر قبلا دعوى الفسخ والبطلان والصوريه

ويقصر الدفع بعدم قبول الدعوى لعدم شهر صحيفتها في السجل الشخصي على دعوى الصحة والنفاذ

*ثانياً:- أما بالنسبة للعقارات الخاضعة للقانون 142/64 وهي التي تقع في القري التي تم تطبيق السجل العيني بها ,

هنا يختلف الأمر حيث أوجب المشرع صراحة ليس وجوب تسجيل هذه الدعاوى فقط بل اشترط قيدها

( القيد في السجل العيني يساوي الشهر في الشخصي) وتقديم شهادة بذلك للمحكمة وإلا حكم بعدم قبول الدعوى ,

مما جعلنا أمام حكم مختلف في هذه القرى وهذا ما يمليه طبيعة السجل العيني ذاته حيث أنه يعنى بالعقار

وليس الاشخاص حيث يخصص لكل عقار صحيفة مستقلة في السجل تبين كافة التصرفات التي ترد عليه

فلابدأن تكون كافية بذاتها لبيان حالة العقار وما بقع عليه من تصرفات وذلك على التفصيل الآتي :-

مادة:26 جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله

أو تغييره أوزواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب قيدها فى السجل العينى .ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصية .

ويترتب على عدم القيد أن الحقوق المشار اليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم .

ولا يكون للتصرفات غير المقيدة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوىالشأن .

مادة:27 يجب كذلك قيدجميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية.

ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن و لا بالنسبة الى غيرهم . ويسرى هذا الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالا موروثة .

مادة29 يجب قيد جميع التصرفات المنشئة أوالمقررة أو الناقلة أو التى من شأنها زوال أى حق من الحقوق العينية العقارية التبعية وكذلك الأحكام النهائية المثبتة

لشىء من ذلك والاقرارات بالتنازل عن مرتبة قيدها . ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم .

(وإلى هنا تتطابق أحكام القانونين دون أدنى اختلاف يذكر ويبدأ في المادتين التاليتين م 32, 33 التفرد بأحكام خاصة

والنص على ألا تقبل الدعاوى المتعلقة بحق عيني عقاري ومساوتها بدعوى الصحة والنفاذ التي كانت وحدها التي تمثل استثناء وتنفرد بالشهر القبلي

بل وزيد عليه بأن تتضمن الطلبات الختامية في هذه الدعاوى اجراء التغيير فى بيانات السجل وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات)

مادة:32 الدعاوى المتعلقة بحق عينى عقارى أو بصحة أو نفاذ تصرف من التصرفات الواجب قيدها

يجب أن تتضمن الطلبات فيها اجراء التغيير فى بيانات السجل العينى ولا تقبل الدعوى الا بعد تقديم شهادة دالة على حصول التأشير فى السجل بمضمون هذه الطلبات

مادة:33 الدعاوى المشاراليها فى المادة السابقة التى تكون منظورة أمام المحاكم وقت العمل بهذا القانون

ولم تسجل صحيفتها لا يجوز الاستمرار فى النظر فيها الا بعد أن تتضمن الطلبات الختامية فيها اجراء التغيير فى بيانات السجل

وبعد التأشير فيه بمضمون هذه الطلبات. ويمنح المدعون فى هذه الدعاوى ميعاد شهرين من تاريخ العمل بهذا القانون لطلب هذاالتأشير

فاذا لم تقدم فى أول جلسة بعد انتهاء هذا الميعاد شهادة بحصول هذا التأشيرتوقف الدعوى .

 

من كل ما سبق نجد أنه

*لم يشترط القانون 114/46 الخاص بالسجل الشخصي الشهر للدعاوي العينية العقارية قبل رفع الدعوى

غير الاستثناء الذي جاء به قانون المرافعات في المادة 65 والخاص بدعوى الصحة والنفاذ

*أما القانون 142/64 الخاص بالسجل العيني والمطبق اليوم على معظم القرى فقد أوجب قيد هذه الدعاوى كلها واحضار ما يفيد القيد والا حكم بعدم القبول .

* وهذا كله لا خلاف عليه ولم يلحقه أي تعديل في القانون 9 لسنة 2022 (المنظومة الجديدة) حيث اقتصر التعديل على الاجراءت

**حيث كانت الاجراءات :-

1- تقديم طلب للماموريه المختصه ويسار فى اجراءاته حتى استخراج كشف التحديد موضحا به البيانات المساحيه

وان دور الماموريه هو مراجعة هذه البيانات المساحيه فقط دون بحث الملكيه والتكليف

ويفضل تقديم طلب الشهر للماموريه قبل قيد الدعوى بالمحكمه

2- اخطار القبول (وكان بالنسبة للدعاوى يختم على كشف التحديد

(تقتصر مراجعة الماموريات لطلبات التاشير على عرائض الدعاوى على بيانات طرفى النزاع والعقار دون بحث اصل الملكيه

والتكليف ويكتفى بتقديم صوره من عقد البيع الابتدائى مشهودا عليها من صاحب الشان بمطابقتها للاصل فاذا تعذر على صاحب الشان تقديم هذه الصوره فيؤخذ عليه اقرار بذلك)

3- التاشير على الصحيفة بصلاحيتها للشهر او بصلاحيتها للقيد بعد التحقق من صحة بياناتها

وقيدها بارفاق صورة رسمية منها مع الصحيفة المحرر على الورق الأزرق (أو استخراج الصورة الرسمية من المحكمة على الورق الأزرق مباشرة)

4- وتقدم لمكتب الشهر (المراجعة الفنية بالمكتب الرئيسي) صوره من الصحيفه المؤشر عليها بالصلاحيه للشهر للقيد

واستكمال الاجراءات حتى تشهر ويتم سداد الامانة القضائية بموجب خطاب من الشهر العقاري

أ- (مع ملاحظة انه يجب ان تتضمن الطلبات الوارده فى صحيفة الدعوى ان كانت الدعوى خاضعه لنظام السجل العينى

طلبا اضافيا هو التغيير فى بيانات السجل العينى بما تتضمنه هذه الطلبات وان يؤشر فى السجل العينى بمضمون الطلبات

فى الدعوى بما فيها طلب اجراء التغيير فى بيانات السجل العينى وان تقدم الشهاده الداله على حصول التاشير على الوجه المتقدم

وتسمى شهادة قيود كما تقدم شهاده بمطابقة شهادة القيد للسجل العينى وتسمى شهادة مطابقه)

ب- تسري القواعد السابقه على طلبات الشهر آلتي تقدم لمراجعة الطلبات العارضه وطلبات التدخل –

وطلبات اثبات الاتفاق (الصلح) في دعاوى صحة التعاقد على حق من الحقوق العينيه العقاريه

ج- الدعاوى العقاريه المتعلقه باموال الدولة المرفوعه من الحكومه آو عليها بشان عقارات مملوكه للدوله

تراجع ويؤشر عليها بصلاحيتها للشهر على أن ينوه بجوار بمايفيد آن العقار محل الدعوى آو جزء منه ضمن املاك الدوله

**الاجراءات التي تم تعديلها بعد المنظومة الجديدة القانون 9 لسنة 2022:-

1- البيان المساحي (بديل كشف التحديد) ولابد من البدء به لأنه أصبح من ضمن مستندات الطلب المقدم للشهر العقاري

ويتم التقديم على البيان المساحي للعقار او الوحدة والذي اصبح يتم استخراجه من هيئة المساحة العسكرية ويتم بطريقين

أ- الكترنيا عن طريق الموقع ب- عن طريق المراكز الالكترونية بالاحياء طبقا لاختصاص موقع العقار

ب- وبعد تقديم الطلب تأتي رسالة على الرقم المسجل بالطلب بمقدار الرسوم المقررة طبقا للمساحة الموجودة

بالعقد المقدم صورته مع الطلب يتم سدادها عن طريق فوري بموجب الكود المرسل بالرسالة

ج- يتم الاتصال خلال اسبوع من سداد الرسوم لعمل المعاينة والرفع المساحي للعقار

د- يتم ارسال البيان المساحي على العنوان المرفق بالطلب ويتم الاتصال عن طريق مندوب البريد لاستلامه

(مع ملاحظة الاهتمام بمطابقة الوصف في المعاينة للاستمارة او المسجل وايضا في التمويل حتى لا يعاد البيان لخلاف في الوصف)

2- بعد استلام البيان المساحي نقوم بكتابة عريضة دعوى صحة ونفاذ العقد متضمنة البيان المساحي في نفس العريضة

(مع مرعاة تفادي الخطأ الشائع بتحديد اختصاص المحكمة التي ترفع فيها الدعوى علي اساس الثمن المكتوب

في عقد البيع ويتم تحديد المحكمة التي ترفع فيها الدعوى طبقا للمادة 37 من قانون المرافعات والتي تنص

علي الدعاوى التي يرجع في تقدير قيمتها الي قيمة عقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار 500 مثل من قيمة الضريبة الاصلية

المربوطة اذا كان العقار مبني فان كان من الاراضي يكون التقدير باعتبار اربعمائة مثل …..)

وبعد قيد الدعوى يتم استخراج صورة رسمية منسوخة على الورق المؤمن (بديل الورق الازرق الورقة 150ج)

أيضا لأنها من ضمن مستندات الطلب المقدم للشهر العقاري (ويعد كتابة العريضة على الورق المؤمن كمشروع يختم بصالح للشهر بعد مراجعته)

3- يتم تقديم طلب شهر عقاري او سجل عيني لمامورية الشهر العقاري الواقع في دائرتها العقار

(وتقدم طلبات الشهر للمأمورية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها علي النموذج

الذي يصدر به قرار من وزير العدل والخاص بكل حالة من حالات الشهر وفي حالتنا سيكون نموذج شهر عريضة دعوى تسجيل عقد)

من اصل وثلاثة صور متضمنا بيانات القطعة او العقار موضوع عقد البيع ويتم قيد الطلب في سجل الاسبقيات

بالشهر العقاري وهنا يجب ملاحظة الفرق بين طلب الشهر العقاري وطلب السجل العيني : فالشهر العقاري :

وهو يختص بالاماكن التي تدخل كردون المدن – والسجل العيني : وهو يختص بالاماكن التي تخرج عن كردون المدن

والتي يصدر بشانها قرار من وزير العدل بتطبيق نظام السجل العيني عليها ويأخذ الطلب رقم وارد

ويتم ارسال رسالة نصية ايضا على رقم التليفون المقيد بالطلب برقم أسبقية الطلب وتاريخ قيده

– و الرسالة النصية تفيد الاتي بيانه

أ)- قيد الطلب بدفتر الاسبقيات في حالة استيفاء الاوراق المطلوبة .

ب)- عدم قيد الطلب في حالة عدم استيفاء الاوراق المطلوبة .

ج)- ارجاء البحث في الطلب اذا تبين وجود طلب سابق عليه وذلك لحين الفصل النهائي في الطلب

الذي يسبقه ويتم حساب مدة بحث الطلب وهي سبعة و ثلاثون يوما من تاريخ الفصل النهائي في الطلب الذي يسبقه .

د)- يتم تقديم العريضة مع الطلب الي الشهر العقاري لمراجعتها مرفقا بها البيان المساحي السابق

هـ)- يرسل الشهر العقاري صورة من الطلب الي مكتب المساحة للتأكد من وجود استمارة

و- يرسل الطلب للمراجع الهندسي (حلقة الوصل بين المساحة والشهر تاعقاري) لتعلية اي طلبات موجودة

ز)- يتم تدوين عبارة المتعاقدون غير ممنوعين من التصرف حسب فهارس المأمورية بعد مراجعة الفهارس

ح)- يدون العضو الفني عدد صفحات المشروع ويؤشر عليه بصالح الشهر

(حيث أنه بصدور القانون رقم 9 سنة 2022 تم الغاء مرحلة مقبول الشهر

التي كان ينص عليها القانون رقم 114 سنة 1946 بشان تنظيم الشهر العقاري

واصبح طبقا للقانون رقم 9 سنة 2022 يتم اعداد “مشروع المحرر”

ويتم مراجعة المشروع والحصول علي صالح الشهر وذلك بعد اجراء المراجعة الشكلية

والموضوعية اي ان “مشروع المحرر” اصبح يقدم ضمن المستندات التي ترفق بطلب الشهر كما وضحنا)

ط- وبعد المراجعة يتم ارسال عريضة الدعوى مختومة بخاتم اللوتس (صالح للشهر )

او (صالح للقيد) ان كان سجل عيني الى مكتب المراجعة الفنية دون تدخل من الطالب

4- يقوم الطالب بأخذ رقم الصادر للمراجعة الفنية ويذهب للمراجعة لأخذ رقم الأسبقية بالمكتب

ولأخذ خطاب الأمانة القضائية وسدادها بالمحكمة ويجب الاحتفاظ بايصال دفع الامانة القضائية

 – يعرض بعد ذلك علي العضو الفني بالمراجعة الفنية لمراجعته ان كان به نقص حرر ايقاف من

اصل وصورتان تسلم لصاحب الشان صورة منها فان لم يستلمها ترسل بالبريد المسجل المصحوب بعلم الوصول علي محل اقامته

4- يعرض علي المراجعة لمالية للتاكد من صحة الرسوم المسددة عن الطلب

– اذا كانت الاسبقية مستوفاة يتم التاشير عليها بعبارة روجع ويشهر

ويتم اعطاء رقم شهر من مدير المراجعة الفنية طبقا لدوره ويختم

– يتم استلام العريضة المشهرة من المكتب الرئيسي موضح بها رقم الشهر وتاريخه

اذا كان الطلب شهر عقاري وبالنسبة للتسجيل العيني (وبعد المراجعة ) يتم منح مقدم

الطلب شهادات قيود ومطابقة وهي تقابل شهر العريضة في نظام الشهر العقار

(يتسلم صاحب الشان صورة اولي مجانية من المحرر المشهر ويجوز لصاحب الشان

او لاي فرد كان ولو من الغير التقديم علي صورة او اكثر بعد سداد الرسم المقرر)

أعوذ بالله ان يكون علما غير نافع واسأله ان يكون خالصا له لا نبتغي به الا وجهه

رأيي صحيح يحتمل الخطأ ورأي غيري خطأ يحتمل الصواب