أزمة الديون العقارية في أوروبا.. لماذا أصبحت ملكية المنازل أكثر صعوبة أمام الأسر؟
تواجه أسواق العقارات الأوروبية ضغوطًا متشابكة جعلت الحصول على منزل مناسب أكثر صعوبة بالنسبة إلى شرائح واسعة من الأسر، خصوصًا الشباب ومحدودي ومتوسطي الدخل. فارتفاع أسعار العقارات في عدد من المدن، وزيادة تكلفة التمويل خلال فترات تشديد السياسة النقدية، إلى جانب محدودية المعروض السكني في المناطق الأكثر جذبًا للعمل، عوامل ساهمت في تعميق أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن.
لماذا أصبحت القروض العقارية عبئًا أكبر؟
يعتمد عدد كبير من المشترين في أوروبا على التمويل المصرفي لشراء المنازل، ولذلك تؤثر أسعار الفائدة بصورة مباشرة في تكلفة امتلاك العقار. فعندما ترتفع الفائدة، تزيد الأقساط أو تكلفة الاقتراض بالنسبة إلى القروض الجديدة، وقد يصبح الحصول على تمويل مناسب أكثر صعوبة للأسر التي لا تمتلك مدخرات كبيرة.
ولا تتوقف المشكلة عند قيمة القسط الشهري، إذ تفرض البنوك عادة شروطًا تتعلق بالدخل والاستقرار الوظيفي والالتزامات المالية الأخرى والدفعة المقدمة. وقد يجد الشخص الذي يستطيع دفع الإيجار صعوبة في استيفاء شروط الحصول على قرض عقاري، لأن البنك يقيم قدرته على تحمل التزامات طويلة الأجل.
كما تختلف آثار أسعار الفائدة من دولة إلى أخرى تبعًا لطبيعة العقود العقارية. فبعض الأسواق تعتمد بصورة أكبر على القروض ذات الفائدة الثابتة، بينما تتأثر أسواق أخرى بدرجة أكبر بتغيرات الفائدة خلال مدة التمويل.
أسعار المنازل لا تعكس الدخل وحده
تتأثر أسعار العقارات بعوامل متعددة، من بينها حجم المعروض من الوحدات السكنية ومعدلات البناء والطلب على السكن في المدن الكبرى. وفي المناطق التي تتجمع فيها الوظائف والخدمات والجامعات، قد يرتفع الطلب على المنازل بوتيرة أسرع من قدرة السوق على إضافة وحدات جديدة.
وتزداد المشكلة عندما تكون الأراضي المتاحة للبناء محدودة أو ترتفع تكاليف الإنشاء أو تواجه مشروعات الإسكان إجراءات تخطيطية وتنظيمية طويلة.
وفي هذه الظروف، قد يستمر ارتفاع الأسعار حتى عندما تتباطأ حركة البيع، لأن نقص المعروض لا يختفي بمجرد تراجع الطلب مؤقتًا. كما أن أصحاب العقارات القائمة قد يترددون في البيع إذا كانوا يخشون عدم العثور على مسكن بديل مناسب.
الشباب في مواجهة سوق صعبة
تعد فئة الشباب من أكثر الفئات تأثرًا بأزمة السكن، خاصة في المدن التي تشهد ارتفاعًا في الإيجارات وأسعار الشراء. فالشخص الذي يبدأ حياته المهنية قد لا يمتلك مدخرات كافية لتغطية الدفعة المقدمة، حتى لو كان لديه دخل شهري منتظم.
كما تؤثر تكلفة السكن في قرارات الزواج والإنجاب والانتقال إلى مدينة أخرى من أجل العمل. وقد يضطر بعض الشباب إلى البقاء مع أسرهم لفترات أطول أو الانتقال إلى مناطق بعيدة عن أماكن العمل، ما يزيد الوقت والتكلفة المرتبطين بالتنقل.
ولا تقتصر النتائج على الجانب الاجتماعي، إذ يمكن أن تؤثر صعوبة الانتقال إلى المدن التي تتوافر فيها الوظائف على كفاءة سوق العمل، لأن ارتفاع تكاليف السكن قد يمنع بعض العاملين من قبول فرص وظيفية مناسبة.
هل الإيجار أصبح بديلًا أكثر تكلفة؟
في بعض المدن الأوروبية، لم يعد الإيجار خيارًا منخفض التكلفة مقارنة بالشراء، خاصة عندما يكون المعروض من الوحدات محدودًا ويزداد الطلب من الطلاب والعمال والوافدين.
وقد يؤدي ارتفاع الإيجارات إلى استنزاف جزء كبير من دخل الأسر، بما يقلل قدرتها على الادخار لشراء منزل في المستقبل. وهكذا تدخل بعض الأسر في دائرة يصعب الخروج منها: لا تستطيع شراء عقار بسبب ارتفاع الأسعار، ولا تستطيع الادخار بسبب ارتفاع الإيجار.
وتتفاوت هذه الصورة بين الدول والمدن، إذ تختلف القواعد المنظمة للإيجارات ومستويات الدخل وتكاليف البناء ونسب امتلاك المنازل.
ما الحلول التي تناقشها الحكومات؟
تتجه السياسات السكنية في عدد من الدول الأوروبية إلى زيادة المعروض من الوحدات، وتوسيع برامج الإسكان الاجتماعي، وتقديم دعم موجه لبعض الفئات، إلى جانب مراجعة قواعد التخطيط والبناء لتسهيل إقامة مشروعات جديدة.
لكن زيادة المعروض تحتاج إلى وقت، لأن بناء الوحدات السكنية يمر بمراحل تشمل تخصيص الأراضي والتراخيص والتمويل والتنفيذ وتوصيل المرافق. ولذلك لا تظهر آثار السياسات الجديدة على الأسعار بصورة فورية.
وتناقش بعض الحكومات أيضًا تنظيم سوق الإيجارات أو توفير حوافز لتجديد المباني القديمة وتحويل العقارات غير المستغلة إلى وحدات سكنية. إلا أن هذه السياسات تحتاج إلى توازن، لأن القيود غير المدروسة قد تؤثر في استعداد المستثمرين لزيادة المعروض من الوحدات.
هل تتجه الأسواق إلى انخفاض الأسعار؟
لا يمكن افتراض أن أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن ستؤدي بالضرورة إلى انخفاض كبير في أسعار العقارات في جميع الدول الأوروبية. فالسوق العقارية تختلف من مدينة إلى أخرى، وقد تنخفض الأسعار في مناطق بينما تظل مرتفعة في مناطق أخرى بسبب الطلب المستمر ونقص المعروض.
كما أن تراجع تكلفة التمويل قد يدعم الطلب على الشراء، لكنه قد يؤدي أيضًا إلى زيادة المنافسة على الوحدات إذا لم يصاحبه توسع في البناء.
ومن المهم التمييز بين انخفاض معدل نمو الأسعار وانخفاض الأسعار نفسها. فقد تتباطأ الزيادة السنوية دون أن تتراجع القيمة الفعلية للعقارات.
التأثير الاقتصادي يتجاوز قطاع العقارات
تؤثر أزمة السكن في قطاعات أخرى، من بينها البناء والتجزئة والخدمات والنقل. فعندما تنفق الأسر نسبة كبيرة من دخلها على الإيجار أو أقساط التمويل، تتراجع قدرتها على الإنفاق على سلع وخدمات أخرى.
كما يمكن أن تؤثر صعوبة السكن في حركة العمالة، لأن ارتفاع تكلفة الانتقال إلى المدن الاقتصادية قد يحد من قدرة الشركات على جذب العاملين. ومن ثم أصبحت قضية الإسكان مرتبطة بالتنافسية الاقتصادية وجودة الحياة، وليس فقط بسوق العقارات.
الخلاصة: تكشف أزمة السكن في أوروبا عن فجوة بين تكلفة امتلاك المنزل ومستويات دخل قطاعات من السكان. ولا يكفي خفض الفائدة وحده لمعالجة المشكلة، إذ تحتاج الأسواق إلى زيادة المعروض وتحسين التخطيط وتوفير خيارات سكنية متنوعة، مع مراعاة اختلاف الظروف بين الدول والمدن.
